评级报告2_辽宁某房地产企业.doc

. . . .. . PAGE 学习好帮手 资信评级报告概述 XX（集团）有限公司 评级结果：A 评级观点： XX（集团）有限公司（以下简称“公司 XX（集团）有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年1月，现注册资本2800万元，由自然人XX和XX共同出资，出资比例分别为25%和75%。公司法定代表人是XX，注册地址及经营地址均为营口市鲅鱼圈天山大街中段XX，主营业务是房地产开发销售和经销建筑材料。 公司具有房地产开发二级资质，其法人治理机制完善，内部管理较为规范，员工整体素质较好。 公司成立以来先后开发了多个住宅项目，已完工项目销售情况较好，目前正在建设“XX城”一期项目，该项目投资额度较大，预期盈利空间较高。 2008年由于新项目进入开发期，公司资产规模迅速扩大，资产周转速度有所下降，但仍高于同行业平均水平，近三年来其资产运营效率较强。 2006年以来，公司主营业务收入持续快速增加，同时由于以前年度以较低的价格购入土地，随着楼市价格的刚性上扬，并没有加大开发成本，其主营业务利润率等各项盈利指标逐年上升，整体获利能力较强。2009年因“XX城”一期项目刚刚起步，房地产方面并未给公司带来实现销售收入，（转下页） （接下页） 项 目 2006年 2007年 2008年 10/2009 资产总额（万元） 7898.60 25885.72 36545.06 37208.09 负债总额（万元） 4502.98 19401.67 820.48 565.30 银行借款（万元） 0.00 0.00 0.00 0.00 所有者权益（万元） 3395.62 6484.05 35724.58 36642.79 主营业务收入（万元） 3279.78 6108.08 14508.16 9365.14 净利润（万元） 284.56 1088.43 5805.52 918.21 经营性现金净流量（万元） 249.53 13751.00 -8785.20 -1484.09 主营业务利润率（%） 19.16 25.90 55.63 14.38 净资产收益率（%） 8.38 22.03 27.51 2.54 资产负债率（%） 57.01 74.95 2.25 1.52 速动比率（%） 56.49 8.56 640.16 1126.90 现金流动负债比率（%） 5.54 70.88 -1070.74 -262.53 注：根据该公司2006年度、2007年度和2008年度的审计报告以及2009年10月份未经审计的财务报表整理、计算 分析员： 郭俊涛 hccr@lncredit.cn 赵丹梅 hccr@lncredit.cn 电话： 传真： 网址： 报告出具时间：20 （承上页）预计在2010年随着项目的逐步开发和销售，房地产销售仍将是其利润的主要来源和增长点。 公司目前资产负债水平极低，但是由于“XX城”一期项目的开发刚刚启动，后续建设需大量外部融资，预计未来短期负债水平将趋于上升，同时由于2009年没有可供销售房产，其经营活动获取现金的能力明显减弱，将存在一定的即期支付压力。 2009年以来，房地产行业总体呈上升态势。近期由于部分城市房价涨幅过快，国家出台多项政策抑制过热的房地产市场，以保障中低收入者的住房需求。短期内，行业发展速度可能趋缓。 优势： 品牌优势 公司成立以来成功开发了华宁小区、XX和，XX小区，已全部售出，在当地赢得了较好的口碑。2005年，公司被营口市人民政府评为“守合同重信用企业”，2009年被中共营口经济技术开发区工作委员会评为“光彩事业标兵企业”，公司具备一定的品牌优势。 地域优势 营口经济技术开发区是1992年10月经国务院正式批准设立的国家级经济技术开发区，位于辽东半岛中部的渤海之滨，面积268平方公里，常住人口近40万。坐落在开发区境内的营口港是东北地区最近的出海口，是中国沿海第十大港口。公司地处营口经济技术开发区，2010年将要开发的“XX城”项目靠近市政地带，可能会形成商业和居住中心，周边房产升值潜力较大。 适中的土地储备 公司实际控制的土地储备约18万平方米，足够公司未来5年的开发。同时，土地储备位于熊岳镇大铁村，地理位置优越，有较大的升值潜力，能够有效防止土地价格波动。 关注： 政策导向 2009年末，国务院及国家有关部门针对若热的房地产市场出台了一系列调控政策，包括营业税“2改5”、“国四条”、“提高开发商拿地成本”、“二套房贷首付不得低于40%”等，旨在抑制投资性购房，鼓励消费性购房。这些政策的