《国际房地产投资公司案例》.docVIP

国际房地产投资公司案例 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 案例背景 3矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝。 国际房地产投资公司 3聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗。 医院改造项目 3残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖。 卡洛斯的挑战 3酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕。 数据和方案 4彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔。 医院的购买 4謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐。 市长的选举 4厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔长鳏。 是否等待选举结果 4茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞摟鳎。 LIH申请 4鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾諦鳍。 LIH项目和非LIH项目 5籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉养鳌。 LIH项目 5預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥龅绌鳆。 非LIH项目： 6渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨钞陉鳅。 决策树 7铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵罴楓鳄。 买、不买、等选举结果： 7擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢无貽鳃。 直接购买： 8贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉鼉匮鲻。 等待选举结果后购买： 12坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱釣缋鲸。 完整的决策树： 14蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦繯颓鲷。 风险和决策 15買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌擻歿鲶。 敏感性分析 16綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪麦蹣鲵。 选举结果 16驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼针咙鲲。 LIH通过概率 16猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬缩职鲱。 贴现率 17锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝摈馍鲰。 NPV的影响： 17構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲鷯瀏鲮。 买、不买、等选举结果： 18輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧釃邊鲫。 是否继续购买： 19尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰縭垦鲩。 建议 21识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减攙苏鲨。 NPV的计算 21凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄鹗骥鲧。 出售医院 21恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻郐燈鲦。  案例背景 国际房地产投资公司 国际房地产投资公司主要从事房地产的买卖，开发以及运营。公司主要聚焦于居住类房地产业务。 医院改造项目 日前，一所医院正在以一个很有吸引力的价格出售。国际房地产投资公司希望购买该医院，将其改造成出租住房。由于纽约市房屋发展局(NYHDA)针对廉价出租住房有一系列优惠政策(LIH)，所以公司认为医院改造项目将有很好的前景。该项目由卡洛斯负责。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬缗釷鲤。 卡洛斯的挑战 卡洛斯面临的最大的不确定性主要在于能否成功申请LIH。这受到诸如市长选举结果等因素的影响。而且，能否成功申请LIH也将直接影响购买和运营决策。卡洛斯必须制定合理的策略来应对这些不确定因素。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶据实鲣。  数据和方案 医院的购买 如果决定购买医院，需要交付10%的定金。3个月后，必须确认是否购买。如果确认购买，需要交付余下的90%。如果不购买，将损失10%的定金。医院购买的投资如下表：阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛埙鵜蔹鲢。 ? 投资 不买医院 ? 0 买医院 决定放弃 -200000 决定买 -2000000 ? ? ? 市长的选举 一个月后，市长的选举结果将公布。其中一位候选人支持LIH项目，将对项目通过LIH申请产生积极影响。而另一位候选人不支持LIH项目，将对通过LIH申请产生消极影响。对于选举结果的预测如下表：氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓鄧鳌鲡。 ? 概率 选举 乐观 0.6 不乐观 0.4 是否等待选举结果 鉴于选举结果的影响，可以选择等待一个月后再购买医院。但是，这将带来其他买家先购买医院的风险。对于一个月后医院是否可买的预测如下表：釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶獷緞瑋鲟。 ? 概率 1月后可买 可买 0.8 不可买 0.2 LIH申请 申请LIH的结果将会影响到医院的购买决策，而LIH申请结果有可能在3个月以内，也可能超过3个月。同时，LIH申请的结果也会收到选举结果的影响。对于LIH申请的时间和结果的预测如下表：怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴鸨撟鉍鲞。 ? 概率 申请LIH ? 3个月内 ? 0.7 超过3个月 ? 0.3 ? 通过 乐观选举 0.7 不乐观选举 0.2 不通过 乐观选举 0.3 不乐观选举 0.8 LIH项目和非LIH项目 对于能否通过LIH申请，对该项目带来的收益是不同的，这里分析LIH项目和非LIH项目的净现值，其中设共用房间96间，运营周期为30年，贴现率为7%。如下表：谚辞調担鈧谄动禪泻類谨觋鸾帧鲜。 房间数 96 周期(年) 30 贴现率 0.07 LIH项目 如果通过LIH申请，将会有一系列的优惠政策，同时会规定房间档次的比例。LIH项目各项数据和NPV如下表：嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱恳迹见鲛。 ? 单价(/