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广州横沙项目商业策划研究 深圳市同致业房地产顾问有限公司 2011年3月免责声明 本报告仅供参考之用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承诺。报告中有关信息已力求真实准确，但恕不保证絶对无误。 投资者在做出任何实质性决策之前，须自行对市场形势作出判断。同致业对投资者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。 同致业对本报告享有版权，任何机构或人士未经许可不得随意复制或散发本报告之内容。任何公开发表之文件在引用本报告之内容时，敬请注明出处。研究目录一、 项目宏观理解二、 项目环境分析三、 项目商业定位分析四、 项目开发策略建议五、 可参考案例分析广州横沙项目商业项目研究目录一、 项目宏观理解二、 项目环境分析三、 项目商业定位分析四、 项目开发策略建议五、 可参考案例分析项目宏观理解城市发展关键词 经济是城市发展的基础，没有GDP增长就没有城市发展 GDPDevelopment Keywords人口规模和消费力是城市发展的助推器人口产业产业支撑城市发展，城市因产业盛而盛，因产业衰而衰商业市场包括酒店、写字楼、城市商圈等诸多形式项目宏观理解 2010年广州经济概况2010年，广州市地区生产总值突破1万亿元大关，达到10604.48亿元，同比增长13.0%。三次产业结构为1.8：37.2：61.0。GDP其中一、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3950.64亿元和6464.79亿元，分别增长3.2%、13.0%和13.2%。 商品进出口恢复性快速增长2010年，全市实现商品进出口总值1037.76亿美元，同比增长35.3%。其中，进口553.96亿美元，增长41.0%；出口483.80亿美元，增长29.3%。今年以来，我市商品进出口总值各月累计增速均保持30%以上的高位，这是在2009年低基数上实现的恢复性快速增长。在出口总值中，一般贸易出口和加工贸易出口分别增长26.4%和30.4%；机电产品出口和高新技术产品出口分别增长31.9%和30.3%。2010年，我市外商直接投资实际使用外资金额39.79亿美元，同比增长5.4%。 项目宏观理解 2010年广州经济概况 亚运助推旅游市场繁荣2010年，全市实现旅游业总收入1254.61亿元，同比增长26.2%，增幅分别比一季度、上半年和1—3季度累计提高9.8个、3.6个和3.3个百分点。全年各月累计增速均较上年有大幅提高。近一年来，广州市以迎亚运为契机，大力改善城市面貌，新建了1060公里绿道，其中在中心城区的路段长达393公里，另外还新建19个开放式公园，新增绿地1300万平方米。绿道网串联各自然保护区、风景名胜区、森林公园、历史文化景点、农业观光园区等沿线人文资源。广州市旅游部门还推出了“新广州游”品牌形象和线路产品，共有69条旅游线路，其中一日游线路63条，包括“新广州城中轴线”、“羊城经典游”、“广州动感游”、“亚运体验游”、“广府文化游”、“珠江画廊游”、“广州美食一天游”等精品线路。城乡居民收入继续增加2010年，我市城市居民人均可支配收入30658元，同比增长11.0%，其中工资性收入增长10.9%；农村居民人均纯收入12688元，同比增长14.7%。项目宏观理解2009年黄埔经济概况 2009年黄埔区济总量2009年完成地区生产总值491.28亿元，比上年增长8.13%（按可比价计算，下同）。其中第一产业增加值1.25亿元，下降6.99%；第二产业增加值326.90亿元，增长6.42%；第三产业增加值163.13亿元，增长11.88%。在三大产业中第二产业占较大比重，第二产业增加值占全区生产总值的66.54%。三次产业结构的比重为0.25:66.54:33.21。人均生产总值达16.20万元（按常住人口计算），增长7.37%。 研究目录一、 项目宏观理解二、 项目环境分析三、 项目商业定位分析四、 项目开发策略建议五、 可参考案例分析项目环境分析—地块分析黄埔区横沙商业项目所属区域 黄埔区位于广州市东部，珠江与东江下游交汇处。根据广州市“南拓、北优、东进、西联”的城市空间发展战略，黄埔区是广州东部产业带的中心，将成为对周边地区具有较大辐射力的广州东部新城区。项目环境分析—地块分析 本项目所在地黄埔中心区是广州东部综合门户地区。根据广州城市总体规划纲要（2010-2020），对黄埔中心组团的规划目标是广州东部综合服务中心，区域产业中心，文化旅游中心与现代交通物流枢纽。 黄埔中心区打造成面向东部的综合性公共服务中心。由此，本项目地块的改造升级，应该扩展旧城原有的公共商业服务功能，形成以购物、餐饮、文化、娱乐服务为一体的综合性公共服务中心，服务于黄埔及周边地区。横沙旧改商业在黄埔位置范畴：中心区往天河东圃丰乐路横沙村广园路107国道往经济开发区项