不动产之特性.pptVIP

第 一 章 不動產市場基本概論 本章學習目標 1.不動產投資者從事投資時，應先瞭解不動產之基本特性。 2.認識不動產市場有那些特徵。 3.瞭解市場失靈之原因。 4.瞭解影響不動產市場之供需因素。 第 一 節 不動產概論 一、不動產之定義 （一）民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」。 （二）不動產證券化條例第4條第1項第1款規定：「不動產係指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及其他具經濟價值之土地定著物。 」。 （三）不動產經紀業管理條例」第3條第1款規定：「不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利」。 二、不動產之特性 （一）數量固定性。 1.商品可隨市場需求量而調節其供給。 2.土地自然供給數量不會因人口增加或科學技術進步而增加，如圖1-1（P5）所示。 （二）位置不可移動性 1.當某一地區之可利用不動產不足時，無法由另一地區供給該區之不足。 2.因不動產具有區位性，隨著附近交通可及性及生活便利性之良否，而有使用價值優劣的區分。 3.「景觀住宅」，即利用位置面臨潺潺河流、翠綠山貌之獨占區位。 4.觀光飯店，標榜「賣颱風、賣海浪、賣旭日」，亦利用位置不可移動性之特性。 二、不動產之特性 （三）差異性 1.自然條件2.氣象條件3.土地使用分區管制（Zo