恒盛尚海湾营销推广策略.pptxVIP

恒盛尚海湾2011年营销推广策略;一.市场分析;2;; 2010年“9.29”政策出台后，受政策影响，一线城市10月份成交量迅速见底，其后，二三线城市11月份成交量开始走低，但进入12月份后，多数城市纷纷出现反弹态势，“9.29”政策再次面临了“新国十条”的尴尬，调控政策饱受质疑。 进入2011年，地方政府开始上演限购的续集，郑州、太原、武汉等多个省会城市纷纷出台限购令，但市场反应已经是激不起半点涟漪，更多被认为是一种政治上表态。 2011.1.27,国务院出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题》的通知，以下简称“新国八条”；1月28日，上海与重庆的房产税试点方案相继公布，拉开了 兔年新一轮房地产宏观调控的大幕。 ;;第3、4条——市场化手段制约房地产市场需求 3、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税 4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍;层面1：抑制市场需求;层面2：增加未来供应;层面4：预期管理;;上海房产税：目标意图在于限制人们购买住宅的套数，降低住宅需求 ;重庆房产税：目标意图在于控制住宅成交均价，降低高档房成交 ;;房产税征收范围将逐步扩大，税率将逐步提高，成为国家重要和稳定的税种;;房地产走势;价量规律在07-09年全国楼市的整体走势中得到充分体现;;;;市场试探期 （2011.6-7月）;市场低迷期 （2011.7-8月）;市场反弹期 （2011.9月开始）;;;;5、南通市场分析;;;;;;;;项目;项目;项目;;;;二.客户分析;尚海湾成交客户区域分析;大定客户区域分析：;尚海湾成交客户职业分析;大定客户职业分析：;尚海湾客户成交渠道分析;大定客户成交渠道分析：;2011客户预设目标：10000组;2011成交客户预设目标分布：;;根据2010年恒盛尚海湾客户区域、职业来人渠道对比分析得出：客户区域侧重点为【崇川、港闸】其余郊县也平均占有较高比例客户职业侧重点为【公务员、教育】其余金融、自由职业也占有较高比例 客户成交渠道侧重点为【活动、户外】综上所述，2011年推广上加强侧重点投入，得出全年??营销推广预算;26%;三. 全年营销推广策略;;综合手段的运用保证暴力营销目标的实现;目标全年营销目标 40亿！全年基调提价+跑量;2011推案计划－开发顺序;恒盛·尚海湾营销计划表;;3月;9月;全年40亿的目标 我们必须确保全年均价16000元/平米左右 并有20余万方的销量才能完成， 在提价跑量的总体基调下我们采取三管齐下的策略（制造营销壁垒）：;Events influence ;2011南通房地产经济高峰论坛;品牌辉映，准确传达产品信息，完美演绎项目形象：;傍大款;尚海湾——为高端人士量身定做的星级行宫;Image transmission power ;尚海湾精装修以朗诗为参考，十大系统打造成“恒温、恒湿、恒氧”的生态科技住宅，整体设备+装修成本控制在2500元/㎡左右，对外报提高1000元/㎡建议做2套精装房，一套为精装标准房，一套为工程房（内部建材设备剖析）;十大科技系统 1地源热泵技术系统——摆脱传统空调的束缚 2混凝土顶棚辐射制冷制热系统——住宅像人体一样调节温度 3“绝缘”外墙系统——建筑的保温衣 4女儿墙、屋顶及地下保温系统——住在“生态控温舱”中 5“严密”外窗系统——双向隔热，隔出新天地 6外遮阳系统——自由控制室内光线 7同层排水系统——降低排水噪音 8一天24小时持续置换新风系统——换风无痕、清新常在 9噪声降噪系统——家是宁静的港湾 10地源热泵热水系统——星级酒店般服务与享受 （具体详见精装房专题研究与建议）;三管齐下的同时：提价跑量 提价基础：品质体验（全年主题） 跑量基础：充足来人（主要任务）;;增加来人;活动带动销售 需要在短时间内迅速积累高知名度和强震撼力，这就需要强有力的事件营销炒作，活动宣传带动案场蓄客势必成为重中之重。建议全年至少4次大型活动，即一季度一次大型活动；中小型活动每月或两月1次。 强化项目的高端品质，通过前期市场和客户分析，高端人群的偏好类型以“奢侈品、金融、养身、文化”为主，我们围绕主题将活动贯穿全年，通过活动对高端人群进行渗透，实现高端人群的蓄水。 ;第一阶段蓄客目标;;活动时间：全年持续（3月启动逐步铺点） 活动目的：通过高端酒店宣传，提升项目形象，扩大范围积累意向客户 活动方式：城市高端酒店全面铺开，大堂设点，销售员派驻，3D加PPT演示（包括 海门、通州启东等富有郊县）。预计8个酒店，来人持续邀约品鉴。; ●老（新）客户上海尚海湾品鉴联动