伟业顾问xxxx年3月廊坊市场前景分析解析资料.pptVIP

第 * 页 城市宏观环境分析——资源发展 社会固定资产投资近年有所下降，较石家庄等二线城市发展相对落后。 数据来源：2006-2010年廊坊经济统计年鉴 资源发展较缓，较其他城市落后 第 * 页 2、城市宏观环境分析 前言 ·城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象 3、城市房地产市场分析 4、重点个案分析 5、价值梳理后的SWOT分析 6、城市准入建议 ■ 经济发展 ■ 人口发展 ■ 交通发展 ■ 资源发展 ■ 小结 第 * 页 城市宏观环境分析——小结 关键词： 居民收入稳步提升，消费能力日趋理性，房地产进入高速发展阶段。 城市宏观经济稳步发展，居民人均收入水平逐渐提高，房地产市场进入快速发展阶段； 居民消费能力日益加强，消费趋于理性，以投资改善性居住为主； 资源发展迅速，交通设施发达，城市化率加剧。 第 * 页 2、城市宏观环境分析 前言 ·城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象 3、城市房地产市场分析 4、重点个案分析 5、价值梳理后的SWOT分析 6、城市准入建议 ■土地市场 ■住宅市场 ■市场小结 城市房地产市场分析——土地市场 城区住宅用地交易盘点（2009年至2010年6月30日） 16 19 15 17 1 3 21 20 22 23 18 8 5 13 7 12 2 9 6 4 11 14 24 25 10 26 27 28 29 30 31 31 32 32 33 城区住宅楼面地价区间集中在1400-1800元/平米，容积率以2.0左右的产品居多 城区住宅用地交易盘点（2009年至2010年6月30日） 整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场活跃。 城市房地产市场分析——土地市场 * 城市房地产市场分析——住宅市场 整体市场格局划分较明显，存在一定梯次特征 广阳区： 110-130平米三居产品为市场主力 城市新区，高认知度 安次区： 70-90平米两居产品为市场主力 老城区，认知度有限 广阳区 安次区 第 * 页 城市房地产市场分析——住宅市场 销售面积和竣工面积 数据来源：2007-2009年廊坊经济统计年鉴 第 * 页 房地产价格 （数据来源：廊坊房地产网） 城市房地产市场分析——住宅市场 价格激增明显，09年尤为凸现，涨幅达43%，廊坊正在经历起步的快速发展阶段，同时也受京津地区高房价的强烈辐射影响。 城市房地产市场分析——住宅市场 廊坊在售项目小结 客户接受总价区间： 总价50-80万，二居三居为主。 客户来源： 廊坊客户为主占85%以上，其中项目区域地源性客户及廊坊下县客户主。 客户需求： 改善（大量）：子女教育房、家庭结构变化购房、旧换新升级购房、拆迁 户购房等。 多次置业（少量）：投资房、其它目的性购房等； 首置（大量）：婚房、高性价比房、外来人员定居房等。 客户年龄结构： 以25-40岁客户为主。其中包括23-28岁首置、27-45岁改善、以及少量32-50岁多次置业。 城市房地产市场分析——住宅市场 区域客群市场分析 客户购买方式： 80%以上客户均以贷款方式购置，仅有少量客户（多次置业者）全款支付。 客户职业构成： 改善：私营业主、下县老板、管道局及管道公司员工、政府部门工作人员及部分事业单位从业人员等。 首置：公司职员、公务员、医生、教师、银行人员、其他普通工人等。 客户关注点： 价格经济、品牌口碑、户型实用、配套成熟、交通便利、景观园林、居住舒 适度、教育优势、物业品质、社区品质等。 城市房地产市场分析——住宅市场 市场客群结构 偏低收入人群 中等收入人群 高收入 市场 主力客群 管道局、管道公司中高层；外企、私企及其他国企高管；私营业主等； ——年收入20万以上 公司职员；普通工人；小商贩等； ——月收入3000元以下 各公司管理人员；管道局职员；私营小业主；金融从业人员；医生；教师；政府职能部门公务员；部分公司职员等； ——月收入3000-10000元 城市房地产市场分析——住宅市场 市场客群需求分层 城市房地产市场分析——住宅市场 当前调控下的营销政策法规 按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。 首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍； 二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍； 三套房，不提供按揭。 其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法办理