商业地产行业分析课件.ppt

购物中心 类 型 业 态 效 用 主力店 高端百货、大型超市、家居、建材等 有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约 不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险 次主力店 知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所 聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势 品牌店 饰品、服饰、化妆品等 购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源 功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30 业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。 要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上 物 业 要 求 建筑 楼高三层以上 面积 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上 层高 首层层高5m，二层以上层高4.5m； 柱距 8m×8m 配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 楼板承重 450kg/㎡ 停车场 100个/10000㎡ 合作方式 免租期1年左右,租赁年限10—20年 物业及选址要求--百货商店 案例对比 案例 天虹 茂业 太平洋 新世界 百盛 地 址 南山区文心五路保利文化广场C区 深圳市福田区华强北路2009号 上海市徐汇区衡山路932号 沈阳巿和平区中华路88号 淮海路与陕西南路口 商 圈 南山中心区 华强北商圈 徐家汇商业中心区 繁华商业中心中华路商圈 淮海路商圈 顾客特征 中产阶层 高中低收入阶层 高中低收入阶层 中青年、中高收入阶层 中高收入阶层 物业形态 4层 八层 地下一层、地上八层 六层 六层 面积规模 营业面积1.5万平方米 营业面积8万平方米 营业面积3万平方米 经营面积约44,000平方米 经营面积 28000平方米 周边配套 保利文化广场 、海岸城 地铁1号线 国美、苏宁 立体交通、繁华商业中心 星级酒店、百货商场、超级巿场密集 地铁一号线 多家商场 超市 本报告是严格保密的. 一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店等。 物业基本要求 商圈基本要求 选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内； 商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。 营业面积根据主营商品特点而定； 设有一定规模的停车场。 物业及选址要求--专业店 从2003年开始，摩根士丹利就成为中国商业地产领域最为活跃的投资者，在上海、北京、广州、南京等中心城市共投资了十多个烂尾楼项目，涉及金额超过100亿人民币。 包括高盛、麦格理银行、荷兰国际集团、罗斯福基金等大鳄均鱼贯入场，不断将一线城市的标志性写字楼收入囊中。 行业潜在竞争者之三：海外投资公司 行业潜在竞争 行业购买者 房地产投资基金、保险基金等机构投资者 公司、企业 个人投资者 商务谈判能力 企业自建总部大楼 1 2 3 市场上存有的购买者 仅机构投资者拥有较多的信息和较强的议价能力 公司、企业有从购买者向潜在进入者转化的趋势 现有市场上可能的替代品影响甚微。 1.办公——市中心工业厂房改造为创意办公园区 2.酒店——家庭旅馆（住宅） 3.零售商业——沿街住宅底层改商铺 行业购买者 四、运营模式 行业产业链 融资模式 行业运营模式 盈利模式 商业地产开发流程 　 筹建、前期开发设计 设计施工前期 经营期 后期服务 经营管理 市场调查 可行性研究 商品结构 经营试算 主力店洽谈 　 商品结构 经营试算 主力店意向 招商 经营试算 主力店签约 零售专业店签约 开业准备 物业管理 竣工验收 营业执照 培训 市场推广 开幕营业 市场推广 保养维修 设计施工 商业功能规划 方案设计 初步设计 施工图设计 招标估价 施工 监造 金融投资 投资策略 风险评估 　 成本测算 　 投资计划 融资计划 成本预算 融资 成本监控 行业产业链 产业链 产业链上游 产业链中游 后期经营 土地 资金 品牌 资源 设计 招商 销售 建设 商业运营 黄金位置、低地价、