南京高档写字楼详细分析资料.pptVIP

珠江1号(金鹰天地); 珠江壹号由新百控股的南京国际同仁有限公司开发，后被金鹰集团收购，并独家拥有整体产权。 金鹰国际集团，创立于1992年，是南京市批准的首家外资企业集团。拥有房地产开发一级资质。荣获“南京市十大支柱产业20强龙头企业”、“最佳外商贡献奖”、“中国外资企业500强”等多项殊荣。经过16年快速成长，2007年总营业额逾百亿元人民币，上缴国家税收逾6亿元，员工总数逾万人。旗下拥有房产、商贸、投资、酒店、物业等专业集团，致力于中国最具消费潜力的城市深度发展、并成为行者佼佼者。 ; 金鹰国际由创建开始扎根南京20年，拥有丰富的高端客户与政府人脉关系。 在项目筹建期就已经引进包括紫金保险、诺基亚、西门子等国际、国内知名公司入驻。 写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，前期知名企业的入驻对写字楼形成良好的商务氛围相当有帮助，并且对后期的成功招租奠定了坚实的基础。;区位与交通： “珠江壹号”位于珠江路与中山北路的交界路口，距离中华第一商圈南京新街口商圈正中心往北500米，坐拥新街口商圈的火爆人气与东大南大的学生资源，给商业的成功添加助力。 紧邻交通主干道中山北路，自驾行车方便快捷。项目与地铁一号线珠江路站无缝对接，周边有两大公交站亭，公共交通优势巨大，为项目的升值提供后盾。;业权与物权： “珠江壹号”08年投入使用，由于公司资金实力雄厚，采取只租不售的经营策略。写字楼只租不售的经营方式给开发商的后期招租筛选与物业维护减少了很多麻烦。 项目物业由金鹰旗下物业公司接手，物业费15元/㎡*月的价格相对较低，写字楼的物业服务与五星级酒店同等，为办公企业提高贴心服务的同时，后期运营提高了效率并且不会产生不必要的管理分歧。金鹰国际在运营项目时选择更优于管理的方式，侧面也彰显了开发商资本实力强大。;存在问题： 停车位太少，经常停车场无空位，给企业停车造成困扰，也给客户的来访停车带来问题，留下不佳印象。 与市区其他顶级写字楼相比，物业管理较为松懈，无刷卡进门导致各类信用卡、保险推销人员可以随意进出畅通无阻。 8部电梯为荷载18人的4米/秒中档电梯，平均每部电梯需要承载3.25个楼层的人，根据实地考察，高区电梯尚好，低区电梯经常拥堵，等待时间较长。 无架空地板设计及净高较低的问题，给企业进驻装修造成一定麻烦。可持续成长性较差，无法满足现代各类企业的特殊硬件要求容易被淘汰。例如：金融企业要求较高条件的空调与发电服务；IT企业存放服务器对24小时空调房间的要求等。 “珠江壹号” 从08年开始租赁，由于主要针对知名企业招租，过滤了很多营业性质的企业，提升了项目档次的同时，抬高了门槛也造成了较长的空租期，最近一次调研于11月20号，据了解珠江壹号可选择500㎡的户型就有三层存在，空租最大面积为1300㎡，最小空租面积300㎡。目前入驻率仅达到80%多。;南京中心; 三胞集团是一家大型多元化民营企业，自1993年以来，经过17年的发展，2009年集团总资产已达200亿，年销售额突破350亿，员工人数超过16000人。 该集团拥有宏图高科、宏图三胞、宏图地产、金鹏集团、富士通计算机设备有限公司等独资、合资企业20余家。 综合实力2010年被中国企业家联合会评为“中国企业500强”第174名、“中国制造业500强”第82位；“中国民营500强企业”第14位；“2009江苏省百强企业”第15名、“江苏省百强民营企业”第4名。; 南京中心由新百集团开发，新大楼是在新百原有老楼的基础上加盖上来。新百本计划将写字楼采取租售结合的经营模式，后金鹰邀三胞入主新百，新的管理层决定只租不售。 项目前期就已经引进包括工商银行、宏基、松下、华为、爱普生等国际、国内知名公司入驻。;区位与交通： “南京中心”占据中山南路、中山东路两大城市主轴交汇的“城市原点”的独特位置，这里拥有最便捷的地面交通系统，周边公交车站有超过10路以上公交，更是一、二线地铁的最大枢纽中心，每天6：00―23：00点可从地铁四个出入口直接进入南京中心，真正实现写字楼与地铁的无缝对接。;业权与物权： “南京中心”采用只租不售的方式，由新百集团掌握整体物业产权。 项目物业由金鹰物业管理公司负责，物业费22元/㎡*月。相比珠江壹号，南京中心物业管理更加严格，进出大楼要刷卡。;存在问题： 停车位太少，经常停车场无空位，给企业停车造成困扰，也给客户的来访停车带来问题。并且由于老楼规划停车场进出口只有一个，非常不合理，导致新百停车场时常长时间拥堵，高峰期严重影响到中山东路主干道交通。 写字楼区分低中高三区，高区主要进驻知名企业都为大面积客户，而低区则把每层划分为最小面积只有100多平的办公区域分租给各类小公司，据反映其中公司类型五花八门，严重影响写字楼的办公环境。 物业为打造顶级写字楼的环境而努力，但入驻公司员工