悦榕庄前期营销策划报告.pptxVIP

悦榕庄前期营销策划报告;第一部分：宏观市场;淡季不淡;一、1-7月份房地产开发投资完成情况;二、商品房销售和待售情况;宏观市场;四、7月份商品房价格变动数据情况;置高观点： 1、市场预判：刚需入市，将楼市提高到一个兴奋点。尽管各方面利好，但是不管是开发投资情况还是土地购置情况还是开发商资金到位情况，都没有呈现大红大紫的局面，数据基本在往上走，但坡度很小，起不了扭转全局的作用。 2.、政策预判：近期国家没有大刀阔斧的出台比较强硬的政策。但随着8月份国家房价考察团的结束，以及结合当前市场小幅回暖的情况和开发商的预期心理。未来房价与政策的对冲已然是一个大概率事情，而这场博弈最终肯定会是政策占了上风。 ;杭州市场启示;板块成交方面，上榜上半年杭州楼市成交前十位的板块都是区域以价换量明显的区域，从年初的桥西板块价格战，到下沙沿江的不断价格下探，从城东新城滨江旗下项目的震撼价入市，再到丁桥板块的昆仑天籁和中豪四季公馆的贴身肉搏，亏本甩卖，这轮降价风潮从北到南，从西到东，几乎席卷了整个杭州楼市。 余杭区的闲林板块成为上半年杭州楼市成交量最大的板块，成交量2901套，虽然板块的成交成绩排在各板块的第一位，但该板块的存量房源数量也是最大的。城东新城板块上半年得力于滨江旗下的两楼盘降价助力，成为板块成交亚军。排在成交排行榜第三位的是临平板块，成交均价8333元/平方米，同比去年同期的11891元/平方米，回落了近30%，成为全市价格最低的几个板块之一，目前该板块的价格体系几乎筑底，降价空间已经有限。;榜单2 成交排行榜TOP10（以销售面积降序排列）;榜单3 存量排行榜TOP10（以存货市值降序排列）;杭州上半年全市的住宅物业成交套数突破三万套，同比2011年上半年同期的17369套，上涨幅度高达74.7%，成交量甚至已经超过去年全年的住宅物业的成交量29454套，同时也高于2009年上半年同期的28686套，成交量从“严寒一月”的月成交量不足千套，到“疯狂六月”的月成交量近万套，成交量可谓是直线式回暖。当住宅成交量演绎“过山车”行情时，成交价格成了拉动这把“过山车”主要动力，上半年全市住宅成交均价为14013元/平方米，同比去年上半年同期回落16.9%，与2009年的全年的住宅成交均价14077元/平方米的水平不相上下，价格重新回到了上一轮楼市上涨的起点，市场以价换量形势覆盖面之广可见一斑。与火热的成交回暖相比，全市住宅物业存量压力仍然不容小觑，十城区库存房源数量达到54750套，与年初的56684套相比，库存压力并未出现实质性的缓解，即使按照上半年的成交量来算，静态去化周期仍长达10.8个月，市场压力仍然不小。;2012年上半年1-6月份杭州十城区共成交商品房37014套，远远高于2011年和2010年同期，甚至高于2009年同期的32707套，2011年全年杭州全市共商品房成交量42302套，若以此做参照，今年上半年的成交量已达到去年全年成交总量的87.5%，成交量强势回暖，大有重新上演09年疯狂行情的势头，在调控未出现实质性转向的情况下，出现此类行情，实属不易。相比疯狂的成交量，成交价格回落到三年同期最低点，同比去年同期下探幅度高达20.9%，大幅跳水的价格已经与09年13987元/平方米的成交价格水平相接近，一方面是市场长时间压抑的购房需求，尤其是刚需购买力的大量积压，另一方面开发商大幅度以价换量，两股力量的正向合力，给了市场一股强劲爆发的动力。相比红火的市场回暖，市场库存却一直不给力，从年初的80583套，到六月份底的79756套，全市商品房库存量一直在八万套这条高危红线上徘徊，09年底的商品房库存量为25527套，对比这一数据，不难看出，目前杭州楼市去库存之路依旧很漫长，市场去化压力仍未得到缓解。;七月绿城在高库存压力的情况下，卫冕销售冠军。旗下的绿城明月江南以总销2.7亿的成绩成为夺冠最大功臣。这个月绿城的成交主要集中在中高端项目上，其中均价2万以上的项目所贡献的销售额占7月份的89%.同时万科的西溪蝶园和金都的高尔夫艺墅都为各自集团贡献了最大的销售额，成交均价均在2万左右，可见改善性需求开始入市。;经过两个月跑量，绿城的库存压力依然相当大。面积占比达到7.26%，市值占比达到12.14%。存量中大多数都是单价在2万以上的中高端项目。剩余的其他几个企业的楼盘大量的库存积压也同样是定位中高端的项目。;7月楼市整体运营情况;楼市刚需反弹， 2012年上半年1-7月份杭州十城区共成交套数，高于2011年和2010年同期，甚至高于2009年同期； 结合市场多方面因素，未来走势未必十分乐观。首先是政策层面，“两限”政策仍是中央坚守调控的底线，一切触及该底线的地方政府松绑行为，短时间内都被迅速叫停，中央各部委公开强调调控决心次数的密集程度