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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 直接竞争扫描—紫荆树商场 紫荆树商场位于新华路中段,主楼四层,营业面积5000平方米。商场经营有服装、鞋帽、皮包、家用电器等,经营方式为批发零售、代购代销。 直接竞争扫描—金城大厦 金城大厦位于我市人民路中段,巩义市成龙房地产开发有限公司 2005年三月份,以每亩440万元天价拿下该地。2008年10月26日,巩义市华联商厦正式开业迎宾。巩义市华联商厦位于我市第一高楼——金城大厦商住楼的一至五层,总营业面积10000多平方米,由郑州华联商厦有限责任公司入驻经营管理。华联商厦将经营目标锁定在以中档消费的时尚、商务、休闲、大众群体,目前共引进国内品牌110多家,形成了以品牌服饰为主,综合超市、中西快餐、儿童乐园、珠宝饰品、化妆鞋品等多种经营业态并存的经营格局,体现大众化、体验化和娱乐化的消费趋势, 直接竞争扫描—佰盛步行街 2008年“五一”开业的15000平方米的佰盛步行街,集购物、餐饮、休闲于一体,是我市目前唯一一条高品位、高档次的商业步行街。 直接竞争在售项目—金帝购物广场 金帝购物广场位于我市建设路北段东侧,总投资7000多万元,经营面积44000平方米。购物广场分为四个部分:高档金融、商务、时尚体验中心;高档餐饮中心;高档休闲娱乐中心;特色休闲一条街等。目前,项目正在进行扫尾工程,重庆骑龙火锅、汉江韩国料理、重庆家富富侨保健、新动力健身俱乐部等部分商户已经先期开业。 项目周边商业—明阳家具建材城 ??? 明阳家具建材城位于我市建设路与杜甫路交叉口东北侧,总投资6000多万元,总营业面积12130平方米。建材部分共两层,营业面积7000平方米。一层主营瓷砖系列,二楼分设卫浴区、灯具区、木地板区、防盗门区等多种区域,市场内汇聚了爱家生活家居馆、全友家俬、双虎家俬等国内知名品牌。 项目周边商业—中方园家具世界 ?? 中方圆家具市场位于我市建设路82号,是孝南村委在1999年投资1130万元建成的,市场建筑面积6000 平方米,营业面积4000 平方米。其中,负一楼和二楼主营中高档家具,汇集了好风景家私、全友家私、迪诺雅、皇朝等国内众多名优品牌;一楼为家电量贩,主营名牌彩电、空调、冰箱、手机及各种小家电。市场年成交额在4000 万元以上。 直接竞争扫描—建材贸易市场 巩义市建材贸易市场位于我市杜甫路中段,总投资300万元,建筑面积5000平方米,营业面积1000平方米,共有70家商户。市场经营地板砖、装饰玻璃、卫浴品、灯具等,年成交额在1500多万元以上。 直接竞争扫描—华树购物广场 巩义市建设路北段的繁华商业区,“华树购物广场” 投资方河南晟邦置业有限公司,广场共有四层,商业面积共2万多平方米,地下一层是大型停车场,地上一层是精品百货,二层、三层为丹尼斯超市。“作为‘华树购物广场’的主力大店,丹尼斯超市开业后将成巩义面积最大、商品最全的大型品牌连锁超市。”? 预计巩义“华树丹尼斯”将在2009年5月开业。与丹尼斯同时签约入驻的,还有河南小南国酒店管理有限公司等。? 竞争结论:形成区域挑战者的角色 地块所在地具有独特的地理优势。随着巩义楼市场形态跨越“快速增长期”与“竞争动荡期”,并在市场发生逆转时保持优势地位。建立其不可复制的领导地位。 本项目南部居住人口周密,除建材家具市场外没有完善的大型商业配套,是本项目的主要客群。 北部人民广场建设为本项目为定位提升提供了机会。也将给本项目带来旺盛的人气。 领导者 追随者 补缺者 挑战者 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥 搭便车,借势 以小博大,杀伤战术 价格战的制造者 目标明确,挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 [ 行业老大 ] [ 非行业老大,中大规模市场 ] [ 次/非主流市场 ] [ 敏锐的机会主义者 ] 挑战者定位描述:产品持续更新,进入门槛高;价格成为市场同类产品参照标准;性价比最高;成为市场明星项目;强调产品的特色和价值。 本报告的研究思维导图 项目界定 片区市场 项目定位 宏观市场 地块SWOT分析 地块呈规则梯形,三面临街,商业价值高 西临宋陵环境优美,临主干道建设路交通便利 处在城市中心地带,周边人口密集,配套齐全 近临的人民广场作为城市最大的市民休闲聚散地, 发展前景光明。 本案 SWOT分析 Opportunity(机会) Weakness(劣势) Strength(优势) Threat(威胁) 临公园建筑限高,建筑面积少 处在市商业中心区的边缘地带 地块规划为纯商业用地,操作风险高 周边商业建材家居科技市场,设置凌乱,档次较低 商铺完全销售,可能导
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