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论社区物业管理纠纷处理方法的探讨 摘要：社区物业管理过程中会发生各种各样的纠纷，这些纠纷既有行政的，也有民事的甚至刑事的。如建设单位与物业管理企业的纠纷、物业服务合同的纠纷、新旧物业管理企业管理权的纠纷、业主委员会与物业管理企业的纠纷、物业管理企业挪用专项维修资金、物业管理企业殴打小区业主致伤等，行政管理部门也面临如何对物业管理进行行业管理的新问题。因此本文主要如何处理这些纠纷问题，并提出行之有效的方法。 　　关键词：社区物业,管理方法,纠纷处理 　　一、社区物业管理纠纷的基本类型 　　1、社区物业管理民事纠纷社区物业管理民事纠纷是发生在社区平等主体之间的、涉及物业管理内容的民事纠纷，如物业管理企业未按合同约定提供相应的物业管理服务而引发的纠纷;业主未按合同约定缴纳物业服务费用而引发的纠纷;物业管理企业与业主或业主委员会之间因物业服务合同的订立、履行、违约而形成的纠纷;业主的相邻权受到侵犯而引发的纠纷;建设单位与物业管理企业在交接过程中发生的纠纷等。 　　2、社区物业管理行政纠纷物业管理行政纠纷是发生在不平等的行政主体与行政相对人之间有关物业管理的纠纷，如物业管理企业与物业管理行政主管部门之间的纠纷;业主委员会与物业管理行政主管部门之间的纠纷等。为了建立和谐文明的社区，在物业管理上，必须采用行之有效的措施来调节这些纠纷，一般来说，社区物业管理民事纠纷的解决方式有协商、调解、仲裁、诉讼四种，以下将着重这几种常见的纠纷处理方法进行论述分析。 　　二、社区物业管理民事纠纷的协商和调解方法 　　1、社区物业管理民事纠纷的协商方法 　　所谓物业管理纠纷的协商，是指纠纷当事人在纠纷发生后，本着平等互利、协商一致的原则，对各方已发生的纠纷进行解决的方式。这种方式不需要第三人或其他任何部门的介入，有利于节约成本;同时，这种处理方式建立在各方协商一致的基础上，有利于修复纠纷各方的关系，使之长期友好相处，从而有利于从根本上解决纠纷。这种方式通常是首先采用且效果最好的方式。 　　2、社区物业管理民事纠纷的调解 　　物业管理纠纷的调解，是指纠纷各方当事人在第三方的主持下，根据各方的意思提出一个解决方案，经各方同意并执行，从而解决纠纷的方式。物业管理民事纠纷的调解包括民事调解和行政调解，前者是在非官方的第三人的主持下进行的;而后者则是在官方的主持下进行的。物业管理纠纷行政调解的行政机关是房地产行政主管部门，但是，如当事人一方对物业管理民事纠纷的调解结果反悔时，此调解不具有法律强制执行力。 　　【案例分析】：某市“花园城”是20世纪80年代入住的老住宅区，由于当时设计的遗留问题，原设计首层架空层并作为商铺出租，现部分商铺送货车辆夜间进出、装卸货物产生的噪声和小区车位少导致道路拥挤堵车鸣笛现象，影响小区住户的正常生活，引起业主强烈投诉，针对这一问题，管理处经理组织管理层人员，召开了研讨会并制订了限期整改方案。经过分析发现导致噪声有以下原因： 　　① 个别车主素质低下(外来车辆居多)，乱鸣笛; 　　② 小区商铺送货车辆早出晚归及装卸货产生的噪声; 　　③道路不畅通，出现暂时堵车现象。 　　管理处根据导致噪声的原因制订以下整改方案： 　　① 由车管员向小区月卡车主上门发放“温馨提示”，宣传进入小区请勿鸣笛，避免噪声发出。 　　② 外来车辆进入小区时，进口处车管员发放“进入小区，车辆慢行，请勿鸣笛”的温馨提示卡，并对进入小区的临时停车进行登记。 　　③ 对首层有货车的商铺，由经理出面沟通，与商铺协商在小区内的进出和上下货时间上达成一致，要求管理人员严格按照所规定的时间放行。 　　④ 加强首层护卫员巡逻力度，及时疏散和引导车辆，确保道路畅通，对违规鸣笛和装卸货物的车辆及时制止并对进入小区鸣笛的车主进行记录车牌在案，如有三次以上鸣笛现象的车辆将通知车主不让其车辆进入小区。 　　⑤ 在小区内加大宣传力度，增设标识、挂横幅。同时严格控制外来车辆进入(特殊车辆除外)，把车辆进入小区相关规定纳入《小区公共秩序管理规定》中。使广大业主住户共同遵守并监督。 　　【案情结果】花园城管理处一方面制订并实施控制车场噪声整改方案，另外与相关业主进行耐心细致的解释与沟通，最终得到了广大住户和业主委员会的大力支持与肯定，目前小区车辆鸣笛等噪声比以前有很大改观，晚上也清静了。 　　【案情点评】此案例充分说明了社区管理中的某些问题是完全可以通过调解的方式加以解决的，只要管理者勇敢地面对问题，本着为业主着想的基本立场，以务实的工作态度制订并实施整改方案且与相关业主进行耐心细致的解释与沟通，就一定能取得良好的管理效果。长城一花园管理处的做法值得其他社区物业管理者学习。 　　三、社区物业管理民事纠纷的仲裁与诉讼方法 　　1、纠纷仲裁方法 　　(1)物业管理民事纠纷仲裁的概念物业管理民事纠纷的仲裁是指