某别墅项目提报房地产策划方案.ppt

千万级别墅营销通道一：不做第一就做唯一 千万级别墅营销通道二：相同招数不能用第二次 千万级别墅营销通道三：此前所享，皆属平常 本次汇报以此三秘诀，展开下文… ;上海千万级豪宅市场形势： “观望” ——年底资金管控、看政策走向、房价高点 “浦东还不错，规划起点高，租赁回报还可以，所以豪宅还有量在走。” “中环附近还行，毕竟位置摆在那里。” “佘山不行，租赁市场一直不好，价格又涨得太快，这一两个月来的客户诚意度普遍不高，紫园最近都在降价，上月???了一套每平米5万多的。” ;我们面对的市场课题： 如何解决千万级别墅买家的上门量问题？;制造此问题的两大认知障碍： 1、长泰西郊别墅 ≠ 千万级别墅 2、洞泾别墅区非高端别墅区，区域竞争力弱于佘山、旗忠和其他上海传统高端别墅板块。; 清除认知障碍的思路： 障碍1. 长泰西郊别墅 ≠ 千万级别墅 旗帜鲜明的亮出“三亩一栋·千万级城市别墅”的产品地位。;障碍2. 洞泾别墅区区域竞争力弱于佘山、旗忠和其他上海传统高端别墅区。 “洞泾那边卖的是经济型小独栋、双拼、联排。” 中原地产 杨经理 “千万级别墅，往往都是资源型地产，洞泾没有特别突出的资源。” 佘山月湖山庄 莫总监;区域素质决定千万级豪宅的营销方向;我们的解决思路： 基于洞泾区域的城市别墅价值， 重新定义千万级城市独栋的产品力。 ;如何重新定义千万级城市独栋？ 基于城市别墅价值： ——拒绝奔波（真正的城市第一居所别墅） ——拒绝混合（40万平方米纯独栋） ——拒绝平庸（20000平方米内湖，亿元造景、三河环绕）;更为重要的是： 拒绝只做表面文章，深层次打造城市别墅生活的极致。 为什么没有地下室？ 为什么浪费空间面积这么多，面宽也不大？;我们的定义： 只有真正懂别墅的人，只有真正懂城市别墅生活的人， 才真正懂得长泰西郊别墅大独栋的价值。 没有地下室——后顾无忧的别墅生活境界 面宽小、走廊多——以生活营造为中心，不以纯空间铺排论英雄。;对于超级富豪而言，“真正懂城市别墅生活”的实质意义在于： “超级富豪都没有家” 经纶世务之后， 人生志趣方能恬然如是。 不求望峰息心， 牛刀 不期窥谷忘返， 一种对轻松自然的崇尚、对自由和谐的向往、 对欢乐生命的礼赞，最是难得。 绿城玫瑰园业主; 资源品质;我们的企划策略： 基于千万级城市别墅“第一居所” 的价值， 定位为“成熟别墅买家上选”； 以懂别墅的行家来建立示范效应， 影响不懂别墅的买家和投资客。;我们这样描摹“成熟别墅买家”的选择逻辑： 看过很多别墅，买别墅渐渐成了研究别墅。 对别墅了解越深，越找不到理想的家园。 一直到看见长泰西郊别墅， 终于找到了心中向往已久的归处。 长泰西郊别墅在细微处的用心， 让人真切感受到生活之美。;我们的入市口号： 看过100个别墅，选择长泰西郊别墅。;项目推广的总体原则： 1、以热点话题造势，一石激起千层浪，制造高关注度。 2、以直效媒体点对点沟通为主，常规主流媒体形象导入为辅。 3、以数据库的电话分销来抓取目标客户并促成置业行为。; 我们到哪里找到客户？ 千万级客户的 数据库样本量和推广;本案客群数据量细目表一——高端客群数据详表 一手房部分（单价3万以上客群）;本案客群数据量细目表二——联排别墅客群数据详表(一手房部分) ;本案客群数据量细目表三 总数据量为：57303;高端客户数据分类： 短信SMS: 高端业主57303份(详细明细见ppt表) 以及浦东、闵行、徐汇、黄浦、静安、卢湾、长宁注册资金300万以上私营企业主精选40000份。 总计97300个样本 直邮DM: 高端业主57303个样本(详细明细见ppt表);找对客户，我们怎么卖？ ;广 告 执 行 1、广告创意 2、软性引爆 3、品牌跨界 4、现场包装 5、全程服务 6、媒体建议 7、广告布局 8、品牌整合;1、广告创意 ;A、标志设计组合意向及应用部分 ;标志信息背后的思考