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PAGE PAGE 1 浅谈政府调控下房地产企业财务风险管理 　　【摘要】房地产行业是国民经济的重要产业，近年来房价不断飙升，国家出台了一系列的政策以抑制房价非理性增长。房地产企业具有资金链庞大、资产负债率高、营运周期长、价格波动频繁等特点。在政府调控力度明显加强的背景下，房地产企业的财务风险，如筹资风险、投资风险、偿债风险、流动性风险等均有所增大，给房地产企业的经营活动带来不利影响。本文结合房地产企业的财务特点，分析了政府调控背景下房地产企业的财务风险，并提出了相应的对策建议。 　　【关键词】房地产；政府调控；财务风险 　　近十多年来，我国的房地产行业市场化发展非常迅速，形成了住宅开发、商业地产、旅游地产等多个细分市场，在社会经济中的影响力也迅速增强，成长为我国国民经济的重要支柱产业。但是自从新千年之后国内房价持续快速走高，在2005年后更出现疯长的势头。特别是居住用商品房价格的上涨，已经严重影响到社会经济的健康稳定发展和居民的生活质量的提高，迫使政府不断出台宏观调控政策，以抑制房价的过快过高上涨。2008年金融危机之后国家对货币政策和财政政策的一系列调整，也显著影响到了房地产企业的经营和发展。政府调控政策直接影响到了房地产企业的财务管理活动，增加了其整体上的财务风险，包括筹资、投资和经营活动。在这一背景下，加强对企业财务风险的评估和管理，保证企业的健康快速发展成为其财务管理人员需要认真思考的问题。 　　一、房地产行业的财务活动特点 　　（1）资金密集。房地产行业是典型的资本密集型行业。房地产经营涉及面很广，管理链条相对更长，投资项目耗资巨大而投资回收期较长，资金回收慢，经营风险大。经营中的各个流程都需要庞大的资金支持，因此需要企业保持较高的资金规模，也对房地产企业的资金管理能力提出了较高的要求。（2）资产负债率高。当前我国主要房地产企业的资产负债率普遍偏高，基本在百分之七十以上。比如截止2011年底，万科A的资产负债率为77%，保利地产为78.4%，恒大地产则高达81.7%，均显著高于60%的国际公认警戒线。造成这一现象的原因，一方面源于房地产行业较为特殊的经营模式，另一方面也存在房地产开发收益较高，企业主动利用财务杠杆增加收益的因素。但总体上来讲，高负债运营将使企业未来面临相对更大一些的财务风险。（3）营运周期长。营运周期是评价企业管理经营效率的指标，一般地，营运周期越短说明资金占用周期越短、企业经营管理效率越高。如前所述，房地产行业业务流程复杂，从前期的土地竞投开发，到规划设计、施工建设，再到后期销售、物业服务等，每一个环节不仅需要大量的资金支持，还需要花费大量的时间。（4）价格波动剧烈。商品房兼具民生和投资双重属性，且其价值大、价格高，是一种较为特殊的商品。由于与国民经济联系非常紧密，价格非常容易受到相关调控政策和经济走势的影响，几乎每一次调控政策的出台都会引起价格的波动。在经济危机尚未完全结束，民生保障和宏观调控压力非常大的情况下，其市场价格波动更加剧烈，房价的未来走势不够明朗，对市场前景的预测也显得较为困难。这就使得企业未来收益的不确定性大大增加，企业发展策略的制定和调整也变得更加困难。 　　二、政府调控背景下房地产企业财务风险 　　风险是指回报的不确定性或潜在的财务损失。财务风险是指因公司财务结构不合理、融资不当等原因使得公司没有足够的资金偿还债务的潜在可能性。由于前述的行业特点，房地产企业的财务风险往往容易迅速增大。近年来为了抑制房价过快增长，政府各部门颁布了一系列的政策以调控房价、抑制房地产市场过热发展，且在2010年、2011年出台政策的密度和执行的力度明显加强，直接导致房地产企业的财务风险快速攀升到了一个较高的水平。政府的调控政策可以分为两类：调节供给和调节需求。调节供给的政策，如2011年国务院颁布了新“国八条”，要求“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面”、“保障性住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。调节需求的政策，如新“国八条”规定二套房贷款首付提高至60%，在上海、重庆等市进行房产税试点，各地实行“限购令”等。这些政策在一定程度上对房地产企业的盈利能力和资金周转产生了较为不利的影响。总之，在政府房价调控的宏观背景下，房地产企业的经营受到来自“市场”和“政府”的双重影响，其财务风险在原来的基础上有较为明显的上升，主要体现在以下几个方面： 　　（1）融资成本上升，筹资风险增大。房地产行业资本密集且资产负债率高，其最主要的资金来源是借款。但是对于不同规模的企业，其举债能力是有比较显著的差异的。对于大型的全国性房地产企业，如万科、恒大等，具有较高的财务管理水平和较好的现金流量，信誉度较高，可以较多的依赖银行贷款。据估算，2009年和2