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城市地位：迅速崛起的草原“迪拜”,中国经济大气候使鄂尔多斯迅速崛起，在短短几年的时间内积累起了巨大的财富。 行政区划：鄂尔多斯位辖区内分为“七旗两区”，市区为东胜区去和康巴什新区，总人面积约为2492平方公里，目前人口约为47.2万人。 经济发展：鄂尔多斯近年来经济迅猛发展，GDP居内蒙古前列。人均GDP居中国内地首位，接近香港。 产业结构：鄂尔多斯工业化初级阶段，可持续发展性强，优势产业明显。 城市容量：鄂尔多斯的人口一直保持在低速稳定增长，年增长率在2%左右。人口主要集中在东胜区、达拉特旗、及准格尔旗。 消费水平：随着收入的增加，鄂尔多斯的消费水平逐渐提高，主要集中在衣着、娱乐、交通通讯、居住环境等方面。 储蓄及信贷：存贷款额持续增加，潜在购持续增强。 宏观市场总结 鄂市发展历史及趋势分析：2003年煤炭价格的上涨，带动了鄂尔多斯经济的快速发展。 鄂市发展历史及趋势分析：鄂市正从单中心城市向大都市化迈进，康-阿版块已形成新城市中心；东胜区城市化进程正在加速，向铁西片区及天骄南路外延；树林召和薛家湾是副城市中心； 鄂尔多斯城市格局： “一主两副十五镇”的城市格局；东胜片区定位商贸服务中心，康－阿片区定位政治经济文化中心 东胜区按住宅市场分为2个板块：铁西新城板块、铁东版块，由于铁东版块价格呈现明显差异，铁东版块细分为老城区片区、天骄南路片区 铁西区空间格局：铁西区共分三期开发，一二期基本建设完成。是集居住、商办、文化休闲、政治为一体的新东胜区中心。 铁东版块空间格局：铁东区是传统的市中心区域，以居住、商业、娱乐为主，土地较为稀缺，房地产发展掣肘 康巴什区域空间格局：康巴什定位于政治、经济、文化中心，城市面貌较新。目前房地产市场处于起步阶段。 鄂市房地产发展情况：2005年是鄂尔多斯房地产市场进入快速发展期，是鄂尔多斯房地产市场的转折点。商品房销售价格保持平稳增长，年增长率为20%。 东胜区房地产发展情况：随着房地产市场迅速发展，土地市场交易活跃，交易价格跳跃式上扬，东胜老城区达到每亩200万。 竞争个案情况一览表 西山名苑：位于铁西板块，周边九个园区决定了其优越的地理地段。面积为450-650平米的大平层，销售均价为1.3万元/平米 阳光名邸：位于铁西板块，为比较高档的别墅社区，面积为590-1300平米，销售价格为1.2-1.6万/平米 东方纽蓝地：位于康巴什新区，建筑形态为精装修的小高层，还未开盘，面积为160-300平米，主力户型为160平米的三室二厅，预计开盘均价为1.5万/平米 锦绣山庄：位于康巴什新区，目前为二期，包括别墅、多层、高层等类型，销售均价为1,6万/平米。 龙湾：位于天骄南路板块，是鄂尔多斯地产重点打造的项目，社区为部分待精装修的高层。面积为130-400平米，精装修房屋的销售均价为1.3万/平米，毛坯房销售价格为1万元/平米。 亿利河滨城：位于天骄南路板块，目前为二期，一期已经基本售完，销售均价为8800元/平米。 伊泰华府世家：位于天骄南路板块，是目前鄂尔多斯最高端的楼盘，预计一期别墅和大平层在2011年4月份开盘，二期高层为5月份。面积为360-3000平米，预计销售均价为2.5万元/平米。 供给情况：鄂市豪宅面积偏大，大部分集中在300-600平米这个区间范围，本项目最为核心的竞争对手—伊泰华府世家高层主力面积为360-460，大平层主力面积为500平米左右； 总价区间:鄂市豪宅主力均价集中在1.3-2.1万之间，主力总价集中在170-1200万之间，伊泰华府世家高层主力总价900-1175万，主力大平层主力总价集中在1200万左右，1000平米大平层总价范围在3000万左右 房地产市场总结 客户基本情况调研：当地豪宅主力购买客群为36-45岁的客户，他们主要集中能源产业及政府单位，从事高级管理或经营私人企业 消费者特性调查：由于经济的快速发展，接近7成客户都将改善环境作为自己的置业目的，东胜区由于配套齐全成为置业热点区域 客群来源：鄂市外来人口不多，本地客群为主力客群，但依托“星河湾”强势品牌及鄂市得天独厚资源—“能源走廊”，可以拓展周边富裕客户 客户偏好：鄂市客户多次置业较多，对于面积的尺度要求较大，60%的客户喜欢150平米以上的大户型 媒体接触习惯及购房关注因素：由于当地获取信息渠道较窄，获取信息主要方法为小众媒体与圈层；购房时特别有投资意识，追捧地理位置优越、品牌发展商的产品 高端客户访谈 高端客户访谈 高端客户访谈 客户总结 项目营销运作手法点对点分析 比产品——规划布局：滨河湾呈“兵营式”排布，规划布局较为简单，但伊泰华府世家则充分考虑了地块优势运用，呈现北高南低，沿路高沿河低，错落有致布局，真正做到移步换景 比产品——建筑符号：滨河湾并没有考虑建筑符号在产品中的运用，难以让