房地产经济的统计指标体系构建.docVIP

PAGE PAGE 1 房地产经济的统计指标体系构建 　　摘要：统计数据是经济研究的“原材料”，动态分析必然要涉及到统计指标前后的一致性。本文将一些住房与房地产统计指标的理念和体系进行梳理，特别是和美国的相关统计指标进行对比，相信对研究住房和房地产经济大有裨益。 　　关键词：房地产；经济；统计指标；体系；构建 　　一、平均数、中位数、众数的含义 　　国外文献中，住房居住水平的概念和我国不太一样。国外文献中不是用平均数，而是用众数和中位数来反映居住水平。我国很少用到这两个概念。我国主要采用平均数来反映居住水平。如我国房地产业2001~2010年发展规划中要求，到2010年城镇人均住房使用面积达到18平方米。《上海市国民经济和社会发展九五计划与2010年远景目标纲要的报告》提出，在2005年要达到12.4平方米，在2010年要达到24.2平方米。那么，这里的人均居住面积是否指大多数人的居住面积呢，是否代表居住面积的中间水平呢?为此，我们需要明确平均数、众数和中位数的概念。 　　平均数是以样本的指标累加除以样本个数。在样本个数确定的情况下，它反映了总量水平。人均居住面积是所有住房总的居住面积除以人口，如果样本中有几个居住面积相当大，对平均数的影响就特别大。 　　中位数(median)，是样本个数为50%分界点的样本指标，即指标大于中位数和小于中位数的样本各占50%。它反映的是中间水平，是指标高低水平的门槛。数学定义为：给定常数Op 　　众数(mode)，是样本个数最集中的点，也就是说等于众数的样本最多。居住面积的众数代表了大多数人的居住水平，是最流行的居住面积。它是样本分布图中与波峰对应的样本指标。数学定义为：当X为离散型随机变量时，若Pj＞Pi对一切i≠j成立，则称Xj为众数；当X为连续型随机变量时，若f(X0)=maxf闪，则称X0为X的众数。从统计学的角度出发，三者只有在样本呈对称分布时才相等，如果住房面积不符合对称分布，三者并不相等。 　　概率统计学认为，随机变量服从正态分布或拉普拉斯分布。我国普遍采用正态分布，美国普遍采用拉普拉斯分布。这两种分布都是对称分布，概念使用偏好的差别不能用随机变量分布理念的不同来解释。实际上，使用概念偏好的差别，只是因为统计方法的不同。我国的房地产数据主要来源于统计快报系统，样本总体的大小容易得到，可以计算平均数；而国外的统计数据往往来启于市场抽样调查，不得不用平均数、中位数、众数等多种指标，以反映总体情况。由此可知，如果居住面积不服从对称分布，那么平均面积指标就不能完全反映居住水平。 　　二、建筑面积、居住面积、使用面积的含义 　　住房面积是衡量住房水平的关键因素；住房面积一般有建筑面积、使用面积和居住面积三种不同的表示方法。在住房买卖中，我国一般使用建筑面积作为衡量标准；在制定住房目标规划时，则往往以人均居住面积为标准。国外的住房面积往往指室内使用面积，和我国存在一定的差异。 　　1.建筑面积 　　包括结构面积和有效面积两个部分。结构面积是指房屋本身的各种结构(如外墙、支柱、间壁墙等)所占的平面面积；有效面积即可供使用的面积。 　　2.居住面积 　　是指住房中专供日常生活起居使用的卧室、起居室的房间面积。居住面积系数(K1)居住面积／建筑面积。 　　3.使用面积 　　是指住房中分户内全部可供使用的净面积，包括专供日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅(堂屋)、亭子间、厨房、厕所、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、夹层、附层、阁楼(暗楼)等面积。使用面积按房屋的内墙计算。 　　使用面积系数(K2)=使用面积／建筑面积。不同的年代具有不同的面积系数。不同的房屋类型具有不同的面积系数。以抽样调查数据计算，居住面积系数和使用面积系数在不同的楼型之间变化都相当大，低层住宅多为老式住宅，功能分区较少，居住面积系数大；楼层越高，往往建筑的年代越近，其功能分区越多，因此居住面积系数越小，随着楼层的增高，结构部分必然要求更高，使用面积系数要小。多层住宅的得房率较高，这也是居民偏好多层住宅的原因之一。但是，容积率的减小对房地产开发商来说，就意味着土地成本的上升。 　　居民的需求是预测预期的基础，规划目标也是为了满足居民的生活要求，住房的功能区反映了居民的需求和生活质量，能够体现住房功能的住房面积才能作为预测和规划的指标。从这个角度出发，使用面积是住房各个功能分区面积的总和，作为预测和规划的指标是最适合不过的。 　　三、中国房地产开发经营统计基层报表制度 　　中国的房地产统计数据基本来自房地产开发经营统计基层报表制度。房地产报表制度是由各省、自治区、直辖市统计局和国务院各有关部门负责，根据统计局拟定的内容，按照统一的统计范围、计算方法、统计口径和填报目录，组织实施，按时填报。报表制度按报告期别分为年报和月