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广州大学城项目市场定位分析报告 2008年11月24日 目录 广州市场情况 项目土地属性分析 目标客户分析：来源与需求 安全价格区间 客户来源区域竞争 08年前经济稳定增长，但目前经济环境下增长将放缓 人口增长稳定，居住环境已得到改善 各产品线08年月成交量趋势，及占总量比变化趋势 中央政策稳定经济环境、地方政策有可能促进房地产 广州大学城概况 广州大学城位于广州东部小谷围岛，珠江之中四面环水，行政隶属番禺区。广州大学城规划范围约43.3平方公里，规划总人口达35万-40万人，相当于一个中等规模的城市。 广州大学城的功能定位于中央智力区（ Central Intelligence District ），是以大学为核心主体，以有机联系网络为基础，包括居住、休闲、生产等多种职能，是学、研、产、住一体化的综合性城市区域。 目前总投资规模已经达到300亿元，已进驻高等院校十所，学生规模15万人，常驻教职员工约1.5万人，四个自然村人口6千人。 目前除高校外，已经有约36家研发企业进驻大学城数字家庭和数字电视产学研孵化基地，目前驻地为已规划建成的省级小学校舍，预计2010年初搬迁至北面相邻的产业基地 。 交通方面地铁4号线已经建成通车，可以连接海珠、天河、越秀、番禺，地铁5号线预计2010年建成通车，两条线建成后，无须换乘可直达天河中心区。 地面交通方面，目前主要依靠南沙港快线、华南快速干线两条城市快速路接入，以及科韵路、新光快速等快速路间接接入，另外建设中的京珠高速小谷围岛引桥部分将于2010年通车，规划中尚有两条隧道建设。 配套方面规划或已建成省级中小学、三级甲等医院已经开诊、四大商业中心已经初具规模，餐饮、超市、娱乐、购物功能基本具备?? ? 大学城交通状况 访谈客户要点摘录 访谈客户要点摘录 访谈客户要点摘录 客户定位分析路线图 客户解决方案 客户解决方案一： 1、牢牢把握现有基本客户需求：年轻教师的安家置业需求+资深教师在岛上工作的第二居住的需求 2、产品结构主力户型为90-100平米三房为主，辅以20-30%的70平米两房+140平米四房单位 3、缺陷：目标客户价格承受力不足，公共交通在项目前期运营需要投入成本增加楼巴等，项目利润受影响 优点：客户群落明确，营销直达性强，效率高 客户解决方案二： 1、以改善型客户为主，主力争取外区域竞争性客户 2、产品结构主力户型为120平米三房+ 140平米四房为主 3、缺陷：客户距离较远，营销能力要求高，效率压力大，价格段偏高，市场风险上升 4、优势：利于营造优质产品，地块与产品属性匹配度高 竞争性客户板块属性对比 大学城的居住氛围类比 天河东板块区域优势明显，价格基本调整到位 广州大道南板块对改善型需求客户有一定的吸引力 琶洲会展板块价格需高，销售速度较慢 华南板块价格调整尚未完成，成交情况出现分化 板块竞争格局 安全价格策略 首置产品客户的市场选择 改善型客户的市场选择 差异化竞争的市场客户可行性 广州客户抽样调查数据 类比项目的客户情况 类比项目的客户情况 类比项目的客户情况 项目客户定位 家庭结构：小太阳、后小太阳和富贵之家为主 置业驱动：以首次改善需求为主，再次改善为辅，对环境、配套、交通的匹配度要求较高 主要来源区域：大学城内资深教师； 天河东、东圃板块的换房改善客户； 琶洲、天河区工作的改善客户； 海珠区的改善客户 主要置业需求：房型3房至4房，面积在120-160平米 预计售价：从成本角度+基本客户承受+竞争关系+市场总体表现=8500元/平米计算，总价可以控制在100-135万之间 广东工业大学 罗老师（校长秘书）29岁左右工作3年 访谈内容： 1、广工长期在大学城工作老师及行政人员约1200人；另本部老师800人往返大学城授课，在东风东校区保留两个小院系；学校目前提供早晚班车接送。 2、目前，广工在大学城给年轻老师提供教师公寓，租期4年租金很便宜，主要针对刚刚毕业的老师和行政人员；老教师在本部有分房。 3、年轻教师月收入在4000-5000元/月，目前有不少已婚生子，但由于大学城内目前没有好的幼儿园基本都送到广州市区上幼儿园。 4、老师对大学城住房普遍接受5000-6000元/平米，购买意向强烈主要是年轻已婚或将结婚的群体。 广州中医药大学 李老师（体育老师）27岁左右 访谈内容： 1、广中医长期在大学城工作老师及行政人员约1100人，无其他校区。 2、李老师家是广中医的双职工（妻子是辅导员），已购买80平米左右住房（海珠区东晓南路地铁附近），乘坐地铁往返大学城。 3、