城市土地置换开发项目费用及融资研究.docVIP

城市土地置换开发项目费用 　及　 融资研究 赵延龙1, 莫俊文2, 宁贵霞2 (11兰州交通大学基建规划处, 甘肃兰州730070;21兰州交通大学土木工程学院, 甘肃兰州730070 摘要:文章界定了城市土地置换开发的涵义, 分析了城市土地开发项目的成本和费用构成、融资主体和资金来源, 在此基础上, 重点探讨了土地置换项目资本金和债务资金的筹措。文章认为, 资本金筹措主要包括政府出资和投资入股资金两种方式; 债务资金筹措有政策性银行贷款、房地产开发企业流动资本金贷款、地产抵押贷款、发行土地置换开发债券和借助房地产证券化等五种实现方式。关键词:城市土地; 置换开发; 资本金; 债务资金; 筹措 中图分类号:F29312　　文献标识码:C　　文章编号204 　　城市土地置换开发(土地价值规律, 下, 通过城市土地用途、结构、布局、产权等的转换利用和再开发, 实现土地增值, 以达到城市土地资源的优化配置, 并最终使城市整体功能最优。随着社会经济的发展, 城市内部各个地区的土地总是在经历着或强或弱的置换开发。这些土地置换项目需要多少费用、资金如何筹集已经受到专家学者的普遍关注, 成为当前和今后土地管理工作亟待研究和解决的新的重要课题。 1　城市土地置换开发项目费用分析 土地置换开发主体为达到一定的利用目的, 会在土地置换开发过程中投入各种费用。主要由以下四个方面组成: 一是为取得一定地块的土地使用权而支付的费用, 称之为土地使用权取得费; 二是为使土地达到预期利用目的而投入的费用, 称之为基础设施开发建设费; 三是依照法规、规章或规范性文件规定, 应当缴纳的各种税费; 四是根据置换开发企业和项目情况支出的其它费用, 称为置换开发其它费用。 其中, 前两个方面的费用一般称为土地置换开发的“基本成本”。 不同的土地置换项目, 其置换目标和背景不同, 置换开发的费用构成也有所不同, 一般情况下, 城市土地置换开发项目的总费用构成如图1所示。 2　城市土地置换开发项目融资 巧妇难为无米之炊, 要使土地置换能顺利进行, 关键要有充足的资金保证。土地置换过程中, 置换公司要承担征用农地、征购土地、配套设施建设、公益设施建设以及部分市政建设等工作, 能否具备灵活多样的筹资手段不仅关系到公司自身的运转, 而且会影响土地置换的效率。 211　融资主体与资金来源 在城市土地置换开发过程中, 融资主体是依法成立的项目法人———置换公司, 由置换公司进行项目融资活动, 并承担融资责任和风险。 资金来源可依据资金可得性、供应的充足性、融资成本的高低进行选择, 一般情况下, 可供选择的资金渠道主要有:①项目法人自有资金; ②政府财政性资金; ③国内外银行等金融机构的信贷资金; ④国内外证券市场资金; ⑤国内外非银行金融机构的资金, 如信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等机构的资金; ⑥外国政府、企业、团体、个人等的资金; ⑦国内企业、团体、个人等的资金。 从总体上看, 项目的资金来源可分为投入资金和借入资金, 前者形成项目的资本金, 后者形成项目的负债, 以下分别介绍项目资本金和债务资金的主要筹措方式。 212　置换开发项目资本金筹措 资本金是指项目投资中由投资者提供的资金, 对项目来说 　　作者简介:赵延龙(1964- , 男, 甘肃省兰州市人, 教授, 兰州交通大学基建规划处处长, 主要从事土地规划、土地开发方面的研 究。 2004112 资源产业经济 RES OURCE INDUS TRIAL ECONOM Y μ?　 中国国土资源经济 NA TURAL RES OURCE ECONOMICS O F CHINA 2004112 μ 　表1 房地产开发企业流动资金贷款用途 序号 项　目 内　　容 1 置换开发项目前期 工程所需资金 规划设计费, 可行性研究费, 水文、地 质勘察设计、测绘费, “三通一平”等费用。 2 土地置换开发、基础设施建设所需资金 拆迁补偿费, 安置补助费, 为生产和居民生活服务的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施、通讯等建设费用3 公共设施配套建设所需资金 必须由土地置换公司负责的、影响全局的居委会、派出所、托儿所、幼儿园、消防设施、锅炉房、配电室、水塔、自行车棚、公共厕所建设所需费用。 押贷款。根据《担保法》, 土地置换公司可以将其持有的土地使用权抵押给银行, 获得土地置换开发抵押贷款。 抵押贷款期满时 , 土地置换公司如能全部偿还贷款本息, 抵押关系自动解除 。否则, 可以向抵押权人申请部分贷款展期 归还, 但如果抵押权人不同意展期或展期届满仍不能偿还贷款, 抵押权人有权处分部分或全部抵押物。但是, 受我国法律的约束, 抵押银行不能采取出售方式处分土地置换公司