出租人应偿还有益费用的标准.docVIP

PAGE PAGE 1 出租人应偿还有益费用的标准 　　在租赁合同的履行过程中，承租人有时为了实现对租赁物的使用、收益之目的，也会在租赁物上花费一定的费用。它主要包括必要费用、有益费用和奢侈费用三种。原则上，除奢侈费用以外，其余两种费用都应由出租人偿还。 　　(一)偿还有益费用的标准 　　所谓有益费用，是指承租人支出的使租赁物改善或价值增加的费用。经出租人同意的有益费用，应由出租人偿还。我国《合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。不过，在其他国家对有益费用返还的基础有不同规定。《德国民法典》第547条规定，承租人支出的有益费用，出租人对其偿还应依关于无因管理的规定确定。《日本民法典》第608条则规定，承租人支出有益费用时，出租人于租赁终止时，应依关于占有人的费用返还请求权的规定予以偿还。我国《合同法》并未对有益费用返还的请求权基础作出明确的规定，而只是规定了出租人于租赁合同解除后，应偿还承租人支出的有益费用。就目前的社会认识水平和理论学说的观点来看，我国对于请求权竞合还是持比较宽松的态度的，因此，无论将其请求权基础视为不当得利，或是视为占有人的有益费用返还，其本质均为一种债权请求权，而债权之间是平等的，不存在优先与否的问题。因此，无论以何种制度为基础，均不影响出租人偿还有益费用。 　　判断是否应当返还有益费用，要视其是否符合下述标准： 　　(1)须为承租人在租赁期间支出的费用。因为承租人只有使用收益租赁物的过程中支出的改善或在租赁物上增设他物而生的费用，才称得土是有益费用，如在租赁期间之外支出的费用，即使仍用于租赁物，亦应作他种费用对待。 　　(2)该费用的支出是为改善租赁物或在租赁物上增设他物。由于有益费用的支出并非仅为对租赁物最低标准状态的维持，而是为增进租赁物的功用或改善其功用而支出的，如为维持其最低适用标准状态而支付专业的费用则是必要费用，而非有益费用。 　　(3)须承租人对该费用的支出已经得到出租人的同意。《合同法》第223条第2款规定：“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因为租赁物即使不附加这种有益费用，也并非导致承租人无法对租赁物使用、收益，因此，对租赁物支出的有益费用，目的在于改变租赁物的现状，故而有必要得到出租人的同意。如未经出租人同意，承租人不能享有有益费用偿还请求权。不过，出租人的同意，不仅限于明示的同意，出租人知道承租人就租赁物支出有益费用，增加该物之价值，而不为反对表示的也可视为同意。 　　(4)须因承租人该项费用的支出而使租赁物的价值增加。所谓有益费用的偿还，就是使出租人返还从承租人的支出里所得到的利益，如果出租人没有得到利益，也就谈不到什么偿还。因此，如果承租人的费用支出并未使租赁物的价值增加，就不能向出租人请求有益费用的返还。当然这并不是说承租人曾经在事实上为租赁物支出过的费用得不到偿还，只是对租赁物支出的费用如在合同终止时并无显现，则一般应属必要费用的支出，不应按有益费用的偿还来处理。 　　(5)有益费用偿还的请求应在一定时效内为之。我国《合同法》对此虽未规定，但依《民法通则》的规定，一般债权的请求时效期间均为2年，而延付或者拒付租金的则为1年。因此，从公平、对等的角度看，这种有益费用的偿还请求权，也应当自租赁合同终止后的一年内行使为宜。 　　(二)偿还必要费用的标准 　　所谓必要费用，是指为维持租赁物处于正常能被使用、收益状态而不能不支出的费用。德国民法认为出租人对承租人支出的必要费用有偿还的义务，但动物的承租人应负担其饲养费。日本民法第608条第1款规定，承租人就租赁物支出属于出租人负担的必要费用时，得即时向出租人请求偿还。但对于租赁物的管理费等费用，各国法一般要求承租人负担。我国《合同法》规定的修缮费用偿还义务，就属于必要费用的一种。当然，必要费用不限于修缮费用。只要是为维持租赁物处于基本适用状态而由承租人支出的费用，都是必要费用如机器零部件的更换、维修费等等，都构成必要费用。出租人不履行此项义务的，承租人可以相应地减少租金数额或者说在租金中扣除;就出租人必要费用的偿付义务，承租人还可以行使留置权，这一留置权不仅可以对出租人主张，而且也可以对租赁物的现时所有人主张要求其偿还。在租赁合同终止之后，承租人对租赁物的占有一般应认为已失去合法的基础，在此后产生的费用，不能要求出租人偿还，因而也就不产生相应的留置权。承租人以符合留置权要求的方式居住所留置房屋的，虽然不是不法的，但居住期间的租金，对于承租人而言属于不当得利而应返还给出租人。 　　对于出租人的偿付义务，无论是有益费用还是必要费用，都允许当事人以特约加以规定，当其特约与前述情形有所不同时，一般可依其约定。 文章来源：中顾法律网