房地产基本术语以及项目开发基本流程.ppt

7、房地产开发主要涉及政府部门 市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、 房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、 环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、 燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等 8、房地产涉及税费 （1）涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。 （2）涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。 （3）涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款 （二）房地产开发基本流程 1、河北省房地产开发项目行政审批流程示意图 2、房地产项目开发建设流程图 * 1、河北省房地产开发项目行政审批流程示意图 国土资源 部门提供具备 出让条件的 土地 环保部门 提供审定的规 划环境影响 评价文件 地震部门 提供地震安全 性评价文件 规划部门 提出刚性 规划条件 国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂）， 合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书 普通商品住宅固定资产投资项目备案 规划部门发放 建设用地规划许可证（1日） 编制修建性详细规划 或建设工程设计方案总平 面图、建设工程设计方案 施 工 图 设 计 规划部门审定修建性详细规划或建 设工程设计方案总平面图、建设工程 设计方案（3日） 建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、 地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、 安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日） 审图机构进行 施工图审查 规划部门核发建设工程规划许可证（2日） 已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案 规划许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为9日 政 府 实 施 政 务 信 息 全 程 公 开 监 察 部 门 实 施 全 程 行 政 监 察 * 组织施工单位、 监理单位招标 招标文件备案， 招标投标情况 书面报告，招 标合同备 案 建设工程 质量、安全 监督手续 备 案 排水部门 核发城市 排水许可证 【2日】 市容环卫 部门对城 市建筑垃 圾处置核 准 建设部门核发 建筑工程施工许可证【2日】 1、提供土地使用权 证、工程规划许可证 2、提供施工图纸审查合 格书； 3、已办理工程质量、安 全监督手续； 4、建设资金已落实 1、提供土地使用权证、建设工 程规划许可证、施工许可证； 2、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以上 3、已有商品房预售方案 房产部门核发 商品房预售许可证【2日】 商品 房预 售合 同备 案 房地产开发企业组织 设计、施工、工程监理等 有关单位进行竣工验收 规划、建设、市政、绿化、城管、消防、 人防、地震、环保、气象、技术监督、 教育、文物、水利、安监等有关职能部 门联合进行竣工验收、认可【3日】 建设工程竣工验收备案 规划验 线；规划 条件、工 程质量、 施工安 全从开 工至竣 工的监 督 施工许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为4日 竣工验 收阶段。 其中行 政审批、 办理、验 收时间 共计为 5日 政 府 实 施 政 务 信 息 全 程 公 开 监 督 部 门 实 施 全 程 行 政 监 督 项目推广、销售 项目获取 项目启动 规划设计 施工建设 竣工验收 项目交付 权证办理 2、房地产项目开发建设流程图 项目获取 项目可行性研究调研 当地房地产市场形势； 政府优惠政策、投资环境； 当地消费水平； 人口组成； 地理位置、交通； 项目开发成本、利润测算； ………… 项目启动 1土地报批 3房产资质审批 4项目可行性 报批 2项目公司注册报批 环保初步意见 5立项报批 1、获取土地 获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨 2、项目公司注册 A、项目公司申报； B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证； C、办理银行开户、税务登记等手续； 3、房产公司资质审核 4、项目可行性研究报告审批 5、项目立项报批 A、环保部门审查，做《环境影响评价报告》； B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划； 附：企业资质评定的重要指标（见下表） 资质等级 注册资本（万元） 开发经营年限 3年累计竣工面积（万m2） 质量 合格率 专业技术人员 一级 5000 5 30 连续5年100% 40 二级 2000 3 15 连续3年100% 20 三级 800 2 5 连续2年100% 10 四级 500 1 已竣工工程100% 5 《暂定资质证书》的条件不得低于四