合君龙腾地产公司战略报告教程文件.ppt

龙腾企业发展战略咨询报告;报告说明;整体战略核心思想;总目录;外部环境分析;其中关系龙腾发展的因素;1.2.1 房地产产业环境分析 1.2.2 建筑业产业环境分析 1.2.3 装修装饰业产业环境分析;1.2.1 产业环境分析之一：北京市房地产业;1.2.1.1 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析;1.2.1.1 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析;4、 开发企业数量多、总体规模小：根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中2000年新注册1167家，而北京市场上在售的项目，据搜房数据库统计总共约950个，仅掌握在510个开发商手中，也就是说，绝大多数开发企业没有项目做。对北京市场上在售项目进行统计，有项目的企业平均开发规模为21万平方米；如果以全部开发企业计算，平均规模不足3万平方米。通过对企业开发规模进行统计，开发规模最大的前100家企业，其项目占到市场全部在售项目总规模的62％，平均开发规模66.3万平方米；剩余400余家企业所占市场份额不足40％，平均开发规模9.9万平方米。企业数量多、规模小，仍是市场一大特点。 5、大企业在市场中占主导地位，进入门槛提高：北京市已经成立了土地整理储备中心，准备由政府统一供地，调控土地市场的供需，现在土地整理储备中心已经开始回收土地。而且政府有关部门将开展对闲置建设用地、开发项目和开发企业的清查工作，将优化重组现有的大量散、乱、差小型企业，实行大公司战略。大企业将进一步主导房地产市场，比如：：华远集团现在正在全面热销4个项目，即华亭嘉园、华清嘉园、凤凰城和阳光华苑，2000年销售额达20亿元，在北京市场占有率达到5％。今年下半年，华远将推出4个新项目：峻峰华亭、新青年公寓、丽华中心、翡翠城，总体市场价值达44亿元，今明两年在北京市场的占有率将扩大到15％。当代集团也同时推出当代城市家园、当代青云科技大厦、当代万国城，开发规模达100万平方米。万通、万科、太合等也同时在城里和郊区推出不同档次、不同规模的项目，气势逼人。 6、 新项目规模仍偏小：据:搜房数据库统计，今年上半年新开盘项目有145个，平均项目规模12.1万平方米。在新开盘项目中开发规模在10万平方米以下的仍占多数，为55.77％。随着开发规模增加，项目数量有逐渐减少的趋势。在搜房交易数据库中，规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03％，远大于上半年新开盘项目中同规模项目比重(28.85％)，开发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数占3.85％，也超过全部在售项目同等规模的比重。新开盘项目规模有逐渐变大的趋势，但增长趋势并不显著。;　 北京房地产业的现状（续） 二、消费市场 1、住宅需求增长比重较大 ：据统计，上半年北京市商品房竣工面积２２９．２万平方米，其中住宅１７９．３万平方米，同比分别增长１５．２％和２０．４％。实现商品房销售面积２４９．５万平方米，其中住宅销售２３６万平方米，同比分别增长８．５％和７．１％。商品房销售面积比竣工面积多２０．３万平方米。 2、房地产销售价格继续上扬：上半年全国商品房平均售价为2284元，比去年同期增长10.9％。其中北京地区增幅达到23.7%。全国商品住宅平均售价为2138元，同比增长11.8%，其中北京增幅达到24.1％。 3、个人购房已成为住宅市场主力军 ：2001年上半年在商品住宅销售面积中，销售给个人的达到２２１．３万平方米，同比增长１７．８％。个人购买面积占到商品住宅销售面积的９３．８％，比上年提高７．８个百分点。 4、消费概念在发生变化：住房投资作为一种新的投资手段越来越受到人们的重视，在住宅销售中，相当比重是销售给这类人群的。同时，人们对住房消费的呈现出个性化需求趋势。 5、需求结构发生变化：随着住房体制改革的深入、中国即将加入WTO及户籍制度的改革，对商用和住房需求的结构已经造成影响，这种需求结构在房地产投资开发市场已经有所反映。 三、政策及其它 1、政府加大对住房体制改革的力度，各类政策不断出台：北京市新近出台房地产方面的政策很多，从经济适用房到危旧房改造，从土地一级市场到二级市场，继续推进房改是政策出台的 大方向。 2、房地产中介服务业全面发展：包括金融、营销、管理等各类房地产经纪中介业务呈现良好的发展态势。互联网、信息化的发展也为房地产业的发展带来新的变革要求。 ;1.2.1.1 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析;三、房地产开发产品 1、住宅质量全