房地产的估价方法与案例.pptx

主要内容一、房地产及其描述——对象二、房地产价格和价值三、房地产价格影响因素四、房地产估价概述一、 房地产及其描述1.房地产的定义 土地从自然属性或物理的角度看建筑物 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上不能分离，或虽然可分离，但是分离后不经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的价值或功能明显受到损害的物体，如花园、围墙、地下管线等。其他地上定着物实物三者的结合体(即房地产价值主要决定于这三者因素)。从价值的角度看权益区位2.估价中对房地产的界定 (1)“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体(即“房地”)。 (2)“房地”：专指土地与建筑物的合成体。 (3)“土地”：仅指土地部分。 (4)“建筑物”：仅指建筑物部分。3.建筑物的含义 建筑物包括房屋和构筑物两大类。 (1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。 (2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。影响建筑物价值的因素建筑物的坐落位置与其占用的宗地相同，包括建筑物所处区域、城市、周围环境和具体地点。对于房地形态的房地产来说，建筑物的坐落位置对房价有着非常大的影响。坐落位置占地面积房屋建筑中各层外围结构水平投影面积的总和。包括使用面积和结构面积建筑面积面积大小使用面积销售面积（套建筑面积）＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积套内面积低层房屋：1－3层 多层房屋：4－6层层数高度中高层房屋：7－10层高层房屋：10层以上超高层房屋：100米以上砖混结构排架结构框架结构建筑结构剪力墙结构框剪结构筒体结构居住不同用途的建筑物，其建筑结构、平面布置与配套设备有很大不同，对建筑物的成本造价有很大影响。商业用途工业办公内装修需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。装修标准包括毛坯房、初装修、普通装修、高档装修等。装修情况外装修建筑物各类设备的质量主要包括给排水、采暖、通风、空调、电气及智能化楼宇设备。需要了解它们的配置和性能、质量和维修保护情况。附属建筑设备维修情况建筑物竣工日期建筑物新旧程度重点考察建筑物新旧程度和建成年月、使用保养情况之间的关系。建成年月和使用保养情况地基的稳定性沉降情况城市基础设施反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。公共配套设施完备程度社会公共服务设施在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部是公有的，建筑物可以私人所有。 产权状况 4、实物、权益和区位的含义 （1）实物 实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、设备、装修，土地的形状、平整度等。 （2）权益 权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。 实物和权益对房地产价值的影响均很大！（1）区位区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及外部配套设施等方面。 所有权使用权租赁权房地产权利抵押权典权…房屋土地 所有权是指房地产所有人在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利(具有排他性)，包括占有、使用、收益和处分的权利； 使用权是指房地产使用者对他人所有的房地产享有占有、使用、收益的权利； 租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有人或土地使用人那里获得占有、使用房地产的权利； 抵押权是指债权人对债务人不转移占有而仅作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变现价款优先受偿的权利； 典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利，典权是中国特有的一种物权形式。 二、房地产价格和价值 房地产估价是评估房地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。因此，做好房地产估价不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入和正确的认识。 （一）房地产价格的含义 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质 房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 （二）房地产价格特征1、房地产价格既有买卖价格，又有使用价格（租金）。（一般商品主要是买卖价格）2、房地产价格受区位的影响很大。（一般商品与区位关系不大）3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。（一般商品主要是物品本身的价格） 4、房地产价格形成时间较长。因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间内达成。5、房地产价格容易受交易者的个别因素的影响