成都保利斑竹园项目定位报告.pptxVIP

;;北新干线直插北部新城核心，而本案位于北新干线高架桥出口500米处，占据北新干线冲要位置;北部新城五期开发计划;国际商贸城是北部新城发展的核心驱动，而本案是国际商贸城的居住配套，双核驱动，引领北部新城发展;从地块指标情况来看，本案具备打造低密加高层的复合型大盘的质素，做为区域先发的规模型大盘，具有极强的标杆性作用;地块北邻毗河，东面与国际商贸城隔街相望，地块在拥有丰富的自然资源优势的同时，还拥有极具成长性的商贸优势;关键数字1：30 500;关键数字2： 10;关键词：国际商贸??;;竞品研究;竞品选取标准：规模相近 品牌较好 资源优势;两房产品分析;;联排产品分析;明年竞品推量情况;竞品分析结论要点梳理：;从竞品分析可以看出 区域竞品明显分为两极 （如右图）;竞品开发模式分析;案例分析---万科双水岸;双水岸利用毗河自然生态景观为核心，以万科品牌优势打造西班牙建筑风格的“休闲度假居”;双水岸产品以多层洋房为主，在产品设计上着重考虑舒适性;多层洋房物业从四期开始面积段由原来的130-160㎡逐渐减小到九期的100㎡左右 电梯类产品从四期首发的160㎡左右逐渐减小到九期的90-110㎡左右 别墅类产品面积段在200-250㎡之间基本保持不变;在开发节奏的引导下，双水岸各产品线单价拉升均值为1300元/㎡，并适当延长了销售周期，在保障走量的同时，实现了利润增值;客户分析;国际商贸城未来将汇集超过6万的商家，近30万人的从业人员，而本案做为国际商贸城的重要配套，必然将以此为核心向外辐射，潜在客户量是巨大的。;主要功能:处理工业原材料、机电 产品 和鲜活食品等大宗散货业务;规模:占地4600亩 年处理量:年均3000万吨 使用时间:预计2010年; 随着几大专业市场的搬迁，区域几大专业市场、物流中心、各种园区汇集了40万商家，带来从业人员上百万名，未来在此片区客户对房地产的需求量是巨大的。;总人口;;物业发展建议;;物业发展方向;户 型;依据项目核心客户的需求打造物业，迅速集聚人气，树立项目标杆形象； 结合客户需求和市场表现看，在保利品牌的强势效应下，合理的户型功能设置是我们户型配比的关键。 电梯产品中110-130㎡的功能性三房产品应为主力产品，在核心位置布置大面积产品以拔高项目品质和形象，临路侧布置中小产品以丰富项目产品线。 电梯产品在注重功能性的基础上，通过高附加值送赠达到主力面积段，形成单价和高性价比优势。 别墅产品应保证其舒适的空间尺度感，并通过地下室、花园、大露台送赠等形式实现空间的较大延展，在保利品牌延伸的同时形成高性价比优势。;项目整体户型配比;地块概念指标;地块北邻毗河，东面与国际商贸城隔街相望，南邻市政浅丘绿化带，西邻大片未知用地；地块内平整;规划理念;;引入毗河，打造湾区水景，以水系将整个社区划分为多个组团，提升社区整体景观品质，拉升项目物业价值;物业布局;新古典主义打造;将别墅的花园面面向水系，强调建筑的亲水性 主要功能房间面向景观，门窗处理扩大视角;水流环绕，财自生来，增加动感，风生水起 ;人为制造一些坡地，形成目前国内市场较为流行的台地别墅;电梯产品建议采用ArtDeco装饰艺术主义风格，在保持和别墅风格较统一的基础上，能有机的和景观相结合互补和符号意义，进而达到地标效果;会所设置;景观打造建议;使人的活动融入到景观的规划;小品设计要以体现现代艺术气息，不规则的布置在广场周围，形成景观节点，同时增强社区的时尚感、品位感。;休闲广场：;休闲道：;尽端路：;启动及推售策略;区域电梯产品09年推售情况;以别墅物业拔高项目调性的同时考虑走量 充分展示社区景观，奠定河景住宅大盘形象;首期入市产品价格策略;联排产品定价kpi体系;高层住宅价格推算;;分期推售排布;产品价值体系一览;THE END THANKS