石家庄筑宏商业地产项目写字楼方案124p幻灯片课件.ppt

写字楼市场数据 Part Two 区域分析 Part Two 写字楼租用市场分析 Part Two 投资要素分析 Part 13 目前租用写字楼办公仍是占据写字楼使用市场的主流，主要原因是众多的中小型民营企业受资金等方面的限制，他们需要把有限的资金投入到公司的运营和发展当中，所以对于长期投资写字楼压力比较大。但是随着房产市场的不断发展，出现了购买写字楼所支付的月供等于甚至少有同面积的月租金，所以很多人便有了自己投资写字楼是意愿，这样一是可以保证长远的利益，多年后拥有写字楼产权，二是后期还可以通过出租来供楼。这部分就是以后石家庄写字楼市场的主要购买力量，所以石家庄写字楼市场还有很大的发展空间。 公寓产品分布 Part 5 主要分布于桥东区的东购商圈和裕华区的北国商圈；即主 要集中在一环内及一环附近，临近主干道，交通便捷，受 东购和北国两大商圈的辐射，外部配套较为齐全。另外， 现在热销公寓都处于石家庄市目前土地价值较高，高端商 务人群较集中的区域，由此可说明：公寓类产品对优良的 地段和客户具有天生的偏好。 市场供应量与体量分析 Part 14 从供应体量上看，公寓类项目大多属于综合体项目，在售项目中78.6% 以上的建面都在10万平米以上，大部分项目中都包括了一定的商业配套和写字楼面积。公寓产品开发体量较大，未来市场竞争比较激烈。 整体市场客群特征分析 Part 15 由于小户型公寓虽然能满足基本的生活需求，但其舒适度远远不如通常意义上的普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。 从石家庄市场来看，公寓销售较好的也是宜投资和办公的物业类型。 随着环境和价格的变化其作为投资的功能完全的体现出来了，自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显。 装修标准分析 Part 16 从地理位置上来看，位于市中心区域一环以内的公寓项目多为精装修，一环以外的公寓项目多为简装、毛坯房；从物业类型来看，酒店式公寓与商务型公寓多为精装修，少量居住型公寓为毛坯房。 户门及房门：入户门为高级安全门，内门为实木烤漆套装门。 外窗：断桥铝窗配中空玻璃。 地面：客厅、厨房、卧室 均为高档地砖；卫生间高级防滑地砖。 内墙：卫生间瓷砖墙面，其余全部选用品牌环保乳胶漆饰面。 顶：卫生间铝扣板吊顶，其余房间局部石膏板吊顶。 厨房：配备成套环保型橱柜，含电磁炉，油烟机，水槽，龙头等。 卫生间：品牌座便器及面盆套装，水龙头、花洒、排风扇、电热水器。 各房间配备品牌灯具及开关面板。 建筑形式分析 Part 17 从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，公寓一般为四梯十户左右，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙。 公寓市场分析 Part 18 公寓市场总结及建议 裕华区整体公寓销售较好，创新性小户型公寓仍然有一定的市场空间；区域内公寓市场 存在较大可超越空间。 · 石家庄公寓产品主要分布在一环内及周边商业繁华、高端商务人群集中的区域； · 公寓市场发展尚不成熟，定位不明确，软性服务欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强； · 统一经营管理的纯投资性酒店式公寓还没有被市场认可，地段优越管理到位的自用性酒店公寓开始被市场认可； · 商住公寓市场主力投资者逐渐增多，性价比高的项目逐渐增多。 · 裕华区公寓销售状况明显优于区域内写字楼市场状况 目前石家庄市的公寓市场已经进入较理性发展阶段，投资 客开始对项目的品质、区位、背景、投资回报率进行综合 的分析。需要注意的是：如何保证打造项目优良的品质被 高端投资人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环 节上多下功夫。 客户群体分析 Part 1 客户群体分析 客户群体分析 Part 2 石家庄市主城区写字楼入驻企业分析 其数据统计结果表明，目前石 家庄市写字楼市场最主要的租 户为：房地产、金融、贸易、 信息通讯、中介服务等企业， 其中房地产类最多，公司个数 所在比例为29.16%。 客户群体分析 Part 3 石家庄市主城区写字楼入驻企业分析 主城区写字楼租户中，租赁面积在套内100-200平方米的企业所占比例最大，达40.8% ，其次是40-100平方米租户。目前石家庄市主城区写字楼物业中中小型企业个数较多。 客户群体分析 Part 4 石家庄市主城区商务公寓入驻企业分析 主城区公寓办公企业主要以餐饮/生活服务类和房地产相关行业类的企业为主，其企业规 模普遍较小，主要来自石家庄本土的小型企业。 A类：专业事务所类 （会计/审计/测量/评估/公证/律师等） B类：旅游/教育/培训类 （旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等） C类：政府机关 D类：银行/保险/证券/金融类