许家花园营销推广策略方案.pptx

Serial board政务区核心生活圈许家花园营销策划推广思路方案本报告仅供客户内部使用，版权归武汉同创聚合房地产经纪有限公司所有，未经武汉同创聚合房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Ⅰ第一章 《营销难点梳理》【目 录】第二章 《项目核心策略》ⅡⅢ第三章 《阶段执行策略》 《营销难点梳理》Market environment项目本体市场环境项目节点难点梳理解决方向项目节点模拟项目营销节点如下后 ，如何保证住宅开盘即热销、同时能最快速去化公寓和商铺？营销中心开放公寓开盘住宅开盘，商铺同步销售临时接待点销售进场10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月市场环境区域市场枣阳为全国百强县，工业与服务旅游业占比较大，消费实力雄厚。47.9%34 .8%17.3 %2015年枣阳三次产业比重第一产业 第二产业 第三产业 47.6 %18.4%34 %2014年枣阳三次产业比重第一产业 第二产业 第三产业 市场环境区域市场区域空间功能协调发展一主二副多极主城区“三心两轴、三区一廊”空间架构和全面提升城市功能吴店文化旅游名镇兴隆创业运输大镇熊集平林生态小镇太平边贸口子镇七方王城现代农业示范镇新市水果之乡市场环境区域市场经济快速平稳发展的环境下，居民可支配收入及消费潜力增加社会消费品零售总额A2016年达到197亿元，是2011年101亿元的1.9倍城镇居民人均可支配收入B2016年实现29799元，是2011年14550元的2倍农村居民人均可支配收入C2016年实现15737元，是2011年8121元的1.9倍数据来源于2017年枣阳市政府工作报告市场环境区域市场受各方面的影响，“候鸟式”人群占比加大4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月投资春节回家工作国庆回家春节回家务工11月底回家3月中旬外出务工市场环境区域市场旧城改造拆迁力度大、市场潜在客群较多，但因人口外流的区域特性，基数有限2016年棚户区改造2700户；2017年棚户区改造2792户，改造北城片区1350户、南城片区700户、枣琚路片区742户。数据来源于枣阳市统计局市场环境区域市场去库存任务的稳定落地完成，后续市场政策将具备不稳定性因素2015年12月至2017年3月，市场去化81万平方米库存，平均每月去化5万平方米；2017年3月市场库存总面积为26万平方米，约需6个月将去化完毕，截止目前，去库存任务已完成大半部分。市场环境区域市场受库存的产品面积特性、新项目新产品供货不及时等各方面的影响，总销售面积出现急速下滑的现象销售面积：截止10月7日，2017年合计销售30.71万平方米；9月比8月减少约1万平方米，同比下降27%；2017年4月至10月共计销售20.5万平方米，市场库存量得到进一步释放。数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台市场环境区域市场受市场销售面积走势影响，去化套数也同步出现下滑趋势销售套数：截止10月7日，2017年合计已去化2362套；9月比8月减少86套，同比下降27%。数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台市场环境区域市场目前市场库存约2500套左右，且在售项目基本上都面临尾盘去化阶段数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台市场环境区域市场预计今年年底至2018年上半年，市场新增供应量将达到25万平方米左右。项目区域内高灯附近地块、项目红线周边地块，预计今年底或明年初将会相继推出，预计体量超10万平方米；土地供应：2017年9月20日土地拍卖两块商住两用地，合计体量为15万平方米。市场环境公寓市场公寓因产品属性，导致其销售周期较长，去化压力十分艰巨天立职工公寓于2017年6月取得预售，截止目前仅去化7套，月均去化2套；百盟公寓于2014年10月取得预售，截止目前仅去化55套，月均去化1.5套。数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台市场环境市场竞品根据项目地理位置、客群属性等因素判断，将于本项目直面竞争的有恒大世纪城、浕水壹号、枣阳理想城三个项目。恒大世纪城均价：5200本案浕水壹号二期预估均价4900枣阳理想城均价：4200数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台市场环境市场竞品核心竞品后期住宅供应量不足，但整体市场后期供应体量仍然较多，后期竞争空间仍十分激烈核心竞品现库存住宅120套左右；预计核心竞品后期供应住宅224套，供应量略显不足。竞案2017年10月-2018年6月住宅产品供应表10月11月12月1月2月3月4月5月6月恒大世纪城预估年底会加推商铺10月7日7#加推后，目前去化库存约50套浕水壹号二期蓄客阶段，定制金小户型15万，大户型20万预计年初会加推6#，约2.17万㎡，共224套枣阳理想城9月28日集中开盘后，目前为去库存约70套数据来源于枣阳市房地