房地产开发财务会计与纳税管理知识分析实务(PPT 33页).pptVIP

第一节 转让及销售阶段业务概述 第二节 转让及销售阶段的纳税处理 一、营业税及附加 （一）计税依据 1、计税依据为营业额，包括收取的全部价款和价外费用，如手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、罚息等。 2、特殊规定： （1）代收的符合条件的政府基金、行政事业性收费和住房专项维修基金不计入营业额。 （2）余额征收：销售或转让购置的不动产以全部收入减去购置或受让原价的余额为营业额。 （3）发生退款业务的，减除营业额或退还已缴纳的营业税。 （4）折扣额的处理：价款与折扣额在同一张发票上的，以折扣后的价款为营业额，否则不得扣除折扣额。 （5）价格明显偏低的：由税务机关核定营业额。 （二）税目税率 1、营业税：5%（注：转让在建工程，代建工程税率均为5%，但税目不同）。 2、城建税：7%（市区），5%（县镇），其余为1% 3、教育费附加3%。 二、印花税 1、税目：产权转移书据 2、税率0.5‰ 三、土地增值税 （一）征税范围 1、三个判断标准 （1）转让的土地使用权为国家所有：集体土地只有依法被征用后变为国家所有时才能转让。 （2）产权发生转让 （3）取得收入 2、特殊征税范围的判定： （1）房地产的出租、抵押、代建：因产权未发生转移，不需要缴纳土地增值税。 （2）房地产的交换：属于土地增值税的征税范围，但对个人互换自有居住用房地产