大邑某项目市场调查完整板定稿复习课程.ppt

大邑项目前期市场调研及策划报告;项目地宏观市场;地理位置 大邑位于成都平原西部，距成都市区48公里。东北与崇州市为界，东南与新津县、邛崃市毗邻，西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤，幅员面积1,321平方公里，总人口51.67万。 总体经济状况 2008年，大邑县实现地区生产总值RMB 77.58亿元，比上年增长11.3%。 按常住人口计算，全县人均生产总值达15173元，增长19.2%。;GDP;固定资产投资;社会消费品零售总额;城镇居民可支配收入情况; 组团式发展、新大邑“三分天下” 根据大邑县政府的规划，大邑已经从原来的一个老城区辐射发展出以行政办公、旅游商贸为主的大邑新城核心区桃源新城及集合住宅、商业为一体的恒大新城。今后的大邑可谓“三分天下”，大邑将形成大邑老城、大邑新城以及恒大新城三大板块。形成多中心、组团式的发展格局。 全球500强进驻大邑 目前恒大集团、中铁二局、家乐福等大型集团公司先后入驻大邑，表明大邑政府的招商引资能力和国际大公司对大邑未来的看好。; 2010年1月4日，《成都市商品房预售方案管理暂行规定》《成都市商品房预售网上签约暂行规定》出台，2010年2月1日起执行。 政策解读： 领取预售证必须以“栋”为单位，不能以单元为单位取得预售证；取得预售证之后10天之内必须开盘销售；领取预售证的房源必须一次性推出，不能分批次销售。 销售价格必须先报房管局备案，调整售价需按照程序重新申报，房管局审批前，不能随意涨价或降价。 “自留房源”在办理房屋所有权初始登记前不得销售。以“保留自有房产”的名义捂盘宣告终结。 定购合同、买卖合同需通过网签系统联机打印，开发企业人为制造“定购”做销控宣告终结。 ; 2010年1月10日，国务院办公厅发出了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及五个方面，共计11条，被媒体称为“国十一条”。全文主要涉及五个部分：增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。 政策解读： 二套房贷首付款比例不得低于40%，并严格按照家庭征收。二套房贷重新回到了严格按照家庭征收的最紧尺度，这是本次政策中最为严厉的一条。 在保证“中低价位、中小套型”普通商品住房的前提下明确各地块住房套型结构比例。这无异于重新确立90平方米以下中小套型供应的主导地位，在该意见指导下，90/70政策或将重新得到执行。 防止国内外资金违规进入，遏制楼市泡沫。 合理确定土地供应方式和内容，降低土地成本。 整顿房地产市场秩序，规范央企投资行为。; 2010年1月18日，人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 政策解读： 此次存款准备金率上调约冻结3000亿元资金，对存贷比不高的大银行来说，其放贷能力不会受到明显制约，而存贷比较高的中小银行影响较大。 本次央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率，目的不是通过增加开发商的融资成本打压中国楼市和遏制房价上涨及投资炒房，而是通过存款准备金率微调的信号，警告银行信贷过量放贷的疯狂现象，警告银行防止贷款过多而影响到银行金融安全体系。 存款准备金率上调会适当的增加开发商的融资成本，但并不会对中国房地产市场和开发商形成“实质性”的杀伤力或威慑力。; 2010年4月13日，住房城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》： 今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。 商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 ; ; ;进入2010年，受国家宏观调控政策影响，成都市商品住宅成交量大幅萎缩，2010年第一周相对2009年最后一周成交套数锐减97.48%，成交面积锐减97.20%。 从成交走势可以看出，2010年元旦后，市场成交量锐减，市场表现出明显的观望态势。; 广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。 广西壮族自治区住房和城乡建设厅党组书记宋继东说，取消商品房预售制度可以看做是一个方向，会有