博仕湾项目提案报告研究报告.ppt

“孝昌博士湾项目”提案;市场分析;第一部分——市场分析;孝昌县地处江汉平原北部，湖北省东北部，与武汉距离仅80公里，是京广经济带上重要节点城市。在国家实施“中部崛起”发展战略以及建设武汉城市圈的历史机遇下，面临承接东部产业转移的良好机会，孝昌县发展形势大好。; 孝昌县总人口66万,其中县城人口13万,农村人口53万.外出务工经商人口较多,是劳务输出大县.;1.城市概况：孝昌经济产业;1.城市概况：孝昌文化; 孝昌城区格局主要分为中心商业区、政务区、工业园区和未来规划形成的站前商业区。 目前城区商业分要分布在107国道两侧、洪花大道两侧，业态主要为零售、小型百货、服务业 。正在形成的专业市场群在京广轨道线东侧。; 小 结;2.房地产市场分析：孝昌县2010年房地产市场情况;2.房地产市场分析： 2009-2011年政策解析;2.房地产市场分析：近期信贷政策调整影响;2.房地产市场分析：区域内供应竞争分析; 销售价格普遍在2100-2800元/㎡之间。各板块中以政务区板块商品房价格最高，其次为开发区，本案所在的沿河板块目前为最低价区域； 各区域内单个楼盘项目由于地理位置、规模配套、园林及户型规划设计、景观、开发品牌等因素的不同，存在一定的价格差异。市场上主力消化户型基本上以三房两室两厅两卫为主，附带有小部分两房及四房等户型； 孝昌区域市场销售率较为缓慢，2009年之前开发的几个楼盘目前仍有较大的后续规模待开发。;开发商;;*;3.区域竞争分析：竞争对手分析;*;3.区域竞争分析：竞争对手户型了解;2010年住宅价格在政策调控下未受影响，一方面是由于孝昌县房地产市场起步晚，发展并不成熟。另一方面说明市场仍以刚性需求为主。预计孝昌未来2年住宅需求持续扩张，但2015年起新房住宅需求萎缩，市场将进入调整期。 花园大道（107国道）以东土地资源稀缺，住宅用地容积率将持续高密度化，花园大道以西将会众多地产开发商今后一段时间内投资开发的首选，未来竞争压力将急剧上升。 调控政策接踵而出，预计房地产住宅市场将会经历一个较长调控周期；且受政策影响，房地产住宅市场呈现价量齐跌现象，将加剧未来的销售和竞争压力。 120平方米面积的三房是孝昌县商品房成交主体，解决基本住房和农村改善住房是市场需求主体。 项目竞争市场以返乡置业客群为主体，以中低总价、中大户型为主要去化特征，区域未来市场竞争激烈，项目需要有鲜明价值形象的核心竞争力； 项目竞争市场价值衡量标准以品牌、规模、产品和价格为核心竞争力，面对激烈的竞争环境，不断分流的客户群体，项目需要打破这种标准，力求走差异化为主的战略路线，超越竞争。 ;;1.项目概况;项目四至;2.项目SWOT分析;3.客群定位：客群分析;3.客群定位：客群需求分析;1.客群定位：;4.产品定位：主力房型需求分析;;4.产品定位：;5.价格定位：;区位比较50%; 项目名;本项目实际定价=本项目得分*（比较项目1均价/项目1得分+比较项目2均价/项目2得分+比较项目3均价/项目3得分）/3=77*（2150/71+2800/91+2800/76)/3=2512.6元/平方米;项目售价与面积转换表;;餐厅无采光;参考户型建议;参考户型建议;未形成南北通透;参考户型建议;可加飘窗;项目户型建议;南面可加飘窗或阳台;项目户型建议;2.项目建筑风格建议;2.项目建筑风格建议;;2.项目户型配比建议;;;营销策略;2.项目案名及LOGO建议：案名建议;2.项目案名及LOGO建议：项目LOGO建议;LOGO应用;LOGO应用;LOGO应用;LOGO应用;2.项目LOGO建议;项目LOGO建议;项目LOGO建议;项目LOGO建议;项目LOGO建议;3.推广定位：项目形象定位语;3.推广定位：广告推广主题; 以上推广方案要视工程进度以及孝昌当地的媒体效果具体拟定;*;*;项目推广初步预算;*;*;*;*;*;*;*;*;【展示攻略】;*;*;*;*;*;*;*;*;*;价格策略——宏观;价格策略——微观;价格制定和调整的风险规避 避免价格下调 房价在楼盘开盘以后，应遵循只升不降的基本原则。在购房者对项目认知度不高的情况下，一旦开盘价格过高，楼盘投入市场销售业绩明显不佳，而之后价格又有明显下调，会严重挫伤消费者购房的积极性，使购房者对项目本身的品质乃至开发商信誉等产生怀疑，带来市场及社会的负面影响是难以估量的，反而会使销售逐步陷入困境。 避免升价过快缺少升值空间 即认为上市价格太低，过快或过大的上调房价，致使市场预留的合理空间失去了。;附一：各阶段工作清单;*;*;*;*;*;*;*;谢 谢