上海房地产市场需求研究资料.pptVIP

3、2007年上海商品住宅需求量 （单位：套） 预测2007年需求比重较大的有白一系、白二系、本金系和近海系，目前少成系需求量尚无统计。 （1）、渡新系楼盘需求量预测 考察对象：非沪籍大学生 数据来源：上海市非沪籍学生教育综合调查报告、上海市劳动和社会保障局 （1）、非沪籍大学生生源数据调查 （2）、非沪籍大学生收入情况调查 结论： 渡新系2007年需求量为5000套左右。 渡新系供应量约3846套，需求量约5000套，供应略小于需求，然而渡新系人群的支付能力有限，目前的价格已经是他们的顶线。 2007年渡新系楼盘供求关系 （2）、白一系楼盘需求量预测 上海2006年全年共有162263对新人登记结婚，较上年上升了62.18％。其中有125851对新人双方都为初婚，占了约8成。 上海?2007?—2009?年人口出生预测（单位：万人） 年份 户籍人口出生数 常住人口出生数 2007 13.21 15.01 2008 13.90 15.80 2009 14.56 16.56 （市人口和计划生育委员会预报数据 ） 考察对象：上海新人双方都为初婚的人群 数据来源：上海2006年全年登记结婚人数统计、上海市人口和计划生育委员会人口出生预测 、2006年上海外资薪酬调研综合报告 白一系供应量约76121套，需求量约79815套，供应略小于需求，然而白一系人群的总价承受能力有限，价格上涨则会减低他们的购买欲望，所以价格不宜有太大变化。 2007年白一系楼盘供求关系 （3）、白二系楼盘需求量预测 考察对象：企业中层 数据来源：2006年上海外资薪酬调研综合报告、上海2006统计年鉴 结论： 白一系2007年需求量为42651套。 白二系供应量约45092套，需求量约42651套，供应略大于需求。白二系人群对房子各项条件要求比较高，房子自身的品质对他们的购买行为影响很大，这部分市场是有潜力挖掘的。 2007年白二系楼盘供求关系 （5）、本金系楼盘需求量预测 考察对象：国有企业的高层管理人士、高层公务员 数据来源：上海统计年鉴、及其他专业数据 演绎的依据：本金系的人群结构组成，由本地的中产阶级，35-45岁左右的社会中层，国有企业的高层管理人员，高层的公务员。他们有着传统的地域和风俗观念，本金沉稳厚重适合他们。 表3.18 主要年份国有单位工业职工人数 单位：万人 年 份 合 计 其 中 工 人 学 徒 工程技术人员 管理人员 服务人员 其他人员 1978 180.23 128.99 7.64 7.07 15.21 15.19 6.13 1980 194.43 135.24 10.79 8.11 17.23 16.55 6.51 1985 206.73 141.18 2.10 11.98 22.12 19.73 9.62 1990 209.91 138.12 0.91 15.18 22.90 21.39 11.41 1995 148.40 87.22 10.35 16.93 15.39 18.51 1996 132.35 77.04 9.37 15.68 13.25 17.01 1997 112.53 66.01 8.10 13.80 11.10 13.52 1998 93.88 47.04 6.36 10.17 7.61 22.70 1999 64.89 41.22 5.64 9.26 6.18 2.59 2000 52.87 34.6 4.76 7.80 3.67 2.04 2001 43.93 28.65 4.26 6.79 2.88 1.35 2002 38.47 19.27 7.69 3.85 2.45 5.21 2003 33.76 21.45 3.74 5.38 2.08 1.11 2004 25.48 14.94 2.52 3.36 1.93 2.72 2005 21.39 12.54 2.12 2.82 1.62 2.29 数据： 2007年本金系楼盘供求关系 2007年本金系楼盘供应量约11110套，而潜在需求量则高达28800套。但本金系最大的问题在于购买欲望，他们对政策敏感，现在的形势很难在短期内激发欲望。 （6）、近海系楼盘需求量预测 考察对象：东南亚国家及地区在沪的投资情况、来沪定居人数 数据来源：上海统计年鉴、民政局官方公布的信息数据、中华台商协会数据、上海外经委官方公开数据、国内经济学家提供的专业数据 在沪工作、居住的外国常住人口(2005) 单位：人 类 别 2005