不动产销售知识.ppt

注：2011年6月20日起，珠海商品房预售专网正式上线。珠海主城区范围内新申请并取得商品房预售许可证的楼盘，将实行商品房预售合同网上备案管理，即俗称的“网签”。实施网签的范围暂时为主城区，指的是除金湾、斗门行政区以外的市属行政区域。 商品房预售款的监管（部分地区执行） 政府部门+银行 专款专用、定期巡查 商品房买卖合同的内容 当事人名称或者姓名和住所； 商品房基本状况； 商品房的销售方式； 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 交付使用条件及日期； 装饰、设备标准承诺； 商品房买卖合同的内容 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 公共配套建筑的产权归属； 面积差异的处理方式； 办理产权登记有关事宜； 解决争议的方法； 违约责任； 双方约定的其他事项。 商品房买卖的面积误差 面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。 如果不退房 实际面积大于合同面积 3%以上无偿赠送业主 实际面积小于合同面积 3%以上双倍返还业主 销售代理 争议：包销 “包销”竞争是否会降低代理行业的总体水平？ “包销”竞争是否会损害消费者利益？ “包销”这个词的涵义本身是否规范？ 商品房预售中的不良现象 虚假广告 降低质量（装修、设备、施工等） 擅自变更公共部分用途（绿地改车库等） 一房多卖 挪用资金、携款消失 延期交工、不办理房产证 …… 第九章 不动产销售 一、经济适用房 二、单位集资合作建房 三、商品房 出租 出租屋管理制度 相关税收制度 出售 现售 预售 我国的住房交易制度 一、经济适用房 保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 廉租房 经济适用房 政策性租赁住房 插入话题一:保障性住房 讨论： 我国当前的保障性住房体系 存在的问题 经济适用房是已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 《经济适用住房价格管理办法》，国家发展计划委员会、建设部，2002年 《经济适用住房管理办法》，建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行……，2007年。 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。 经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。 经济适用房 优惠政策 经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。 经济适用房政策的发展 经济适用房 价格确定（历史发展） 房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润（3％）三部分构成。 购买限定条件 户口； 低收入家庭； 无房或住房困难。 经济适用房开发成本 包括 不包括 征地和拆迁安置补偿费 勘察设计和前期工程费 房屋建筑安装工程费 基础设施建设费，以及非营业性公共配套设施建设费 管理费 贷款利息 行政事业性收费 经济适用房开发成本 包括 不包括 住宅小区内经营性设施的建设费用； 开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用； 各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用； 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。 经济适用房 再上市 经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 经济适用房 再上市 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 单位集资合作建房单位集资合作建房 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。 二、单位集资合作建房 商品房出租 《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》，公安部、中央社会