杭州银泰海威国际项目市场研究及策划定位.pptxVIP

谨呈：杭州海威房产开发有限公司杭州银泰·海威国际项目市场研究策划定位对目标的理解短期内实现利润最大化高价格下的市场突破树立杭州市场“银泰”高端品牌影响力突破！报告思路 一、目标设定 二、风险和机会 三、出路第一部分地块分析一、目标设定区域价值挖掘目标与矛盾基地位置及指标 钱 塘 江海威国际海威国际位于滨江区三、四桥之间，距钱江四桥仅约1000米，北面直接临江，出小区即为政府配套的沿江休闲景观步行游览大道。项目位于沿江景观大道闻涛路与江虹路交汇处，江虹路以西。毗邻滨江区政府驻地，地铁一号线滨江站出入口就在滨江区政府旁，因此离地铁站也很近。海威国际所在位置是滨江区中央商务区的核心区域。区位及配套 学校有杭州长河高级中学、杭州市江南实验学校、杭州市闻涛小学三所教育质量很高的中小学。医院:杭州市武警医院、。银行:商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等。交通：195、337、K352、317、322、501、351等多路公交车站点。商业：北面邻近正在建设中的商业步行街星光大道，“星光大道”定位为“一站式国际化体验型主题商街”集购物、美食、娱乐、休闲、 居住、商务、旅游、运动八大功能。用地面积约50亩的大型综合性仓储式超市也在附近。运动休闲配套：小区内通过天桥可直达观江平台，小区附近有灯光网球场、篮球场、沙滩排球场等运动休闲设施。其它配套:还有市政广场、软件园区、滨江公园等。绕城高速公路项目区位：本项目地处滨江板块与钱江新城相望 属钱塘江一线江景临平板块三墩板块德胜板块黄龙、文教九堡板块下沙板块西溪板块湖滨板块余杭板块钱江新城闲林板块滨江板块萧山板块之江板块区域规划——“一心、四轴、二区、六片、三基地”的布局结构 一个公共中心，即高新开发区(滨江)东部的区级中心。四条发展轴，即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。九个居住片，即本域内的九大居住片。三个研发中心，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。矛盾与冲突：我们的一切研究基于对客户目标的理解及实现短期内实现利润最大化高价格下的市场突破树立杭州市场“雅戈尔”高端品牌影响力地段是稀缺的南岸地段。三四桥，是滨江区中央商务区核心区域，居住前景不可限量。 杭州整体市场已经在高价位上运行，如何寻求突破。如何利用喜来登酒店提升区域价值如何逆转前期宣传不到位，楼盘整体形象欠佳的影响现状与目标的矛盾与冲突问题提出：Q1：在高地价、弱资源前提下的，市场定位、产品策略制定？Q2：如何实现效益与品牌的双丰收？第二部分宏观市场分析高端物业发展特征二、风险和机会区域市场分析竞争区域市场分析区域客群特征GDP和固定资产投资快速增长，投资环境良好，经济保持稳健的快速增长宏观市场分析高端物业发展区域市场分析二、风险和机会竞争区域分析客群消费特征01年-07年杭州GDP增长趋势图单位：亿元经济总量位居全国省会城市第2位、副省级城市第3位、大中城市第8位2004年11月杭州被中央电视台评为“中国十大最具经济活力城市”2006年中国宜居城市排名第一2007年杭州市生产总值(GDP)突破4000亿元，达4103.89亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%，已连续17年保持两位数增长。 杭州的城市资源包括：旅游、文化、物产、生态环境、教育、科学、经济、历史 人文连续15年保持两位数的增长15.5％单位：亿元2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP82099.825152918.63441.54103.9 增长率13.4%13.6%17.8%19.8%16.0%14.3%14.6%00年-07年杭州固定资产投资增长趋势图资料来源：文献检索；统计年鉴规划 “城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展 ” 发展战略，项目在城市东扩方向上 宏观市场分析高端物业发展区域市场分析二、风险和机会竞争区域分析客群消费特征杭州市城市总体规划图 一个主城－由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成三个副城－江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心－临平城：以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。－下沙城：“一个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心”。 次中心包括九堡片区双心双轴－双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心 －双轴是指东西向