《永州宏一永州大道项目市调报告6.7》.ppt

写在前面…… 4月中旬，中原有幸携手宏一地产周总共同探讨永州大道地块项目。虽然当天有点小雨，但我们还是来到了地块，在山顶上眺望这块版图，很美，很是让我们心动，也是第一次与本项目地块的相识。 ;地块区位：本项目位于生态新城片区，处于河东组团边缘，紧靠着城市发展主轴——永州大道。;地块交通：项目地块整体为四条道路所包围，未来交通出行是极为便利的，但也限制了本项目高端形象的树立。项目离中心城区车程约在10分钟左右，时间距离较短。;区域规划：项目北边聚集大量政府机关办公楼，东侧紧靠已规划的复兴岭森林公园，同时南面的万商红商贸物流园，是湘南承接产业转移示范区的首批重大项目，未来高端客户必定会云集于此。;地块占地面积188917平米，约200亩。属于丘陵地貌，土地植被茂盛，环境优美，山体落差近80—100米，未来开发难度会较大，建议在景观设计以及建筑排布上尽量结合项目现有山体落差以及园林植被来打造，减少开发成本。;永州大道; 通过此次相识，中原发现，本项目地块在区位、规划、交通、地块属性、 地块环境等方面均有较高的可塑性，但地块周边环境因素将影响本项目的 发展。 了解到本项目地块情况之后，地块未来该打造什么样的物业？ 拍脑袋是拍不出来的， 则需要从政策、市场以及客户这些因素去分析和研究， 去印证我们的想法， 于是，有了这次的永州之旅。;永州大道项目市场调查报告;冷水滩;15天 2个区、5个地市乡镇 永州市政府官员 8个房地产相关行业 N个客户和关键人 …… 1人生病 1人中暑 ……;数据，分析，一切从实际出发，拿事实说话;报告体系; 第一部分 宏观经济篇 ;中央政策稳重趋紧，粗放式的城镇化模式难以为继，“妥善推进城镇化”成亮点。;随着“十八大的召开，中共领导人将实现新一轮世代交替，新领导集体的政策主张将影响未来十年中国政经走向。;分税制度下，地方政府对房地业的过度依赖一方面使中央的房地产调控政策面临重重阻力，从而弱化了调控政策的实施力度；另一方面，地方政府对房地业尤其是土地开发上大规模投入致使房价高居不下。;新领导班子的思想观??及处事风格或将扭转行政手段干预市场的形式，未来市场功能将进一步完善，楼市紧箍咒将有望被摘下！;稳中求进依旧为今年经济发展总基调。与此同时，城镇化积极稳妥地推进是房产发展的驱动力，将催生新一批刚需和改善性需求。;国内GDP增速受到全球经济和房地产调控的双重影响开始持续下滑，2013年一季度经济数据低于市场普遍预期，政府会否出台刺激政策成为市场关注焦点。;近年来，我国三大产业结构比例不断优化，但与经济发达国家相比，我国产业的自主创新能力还不强，服务业、高技术产业的比重及水平仍有待提高，产业结构优化升级的任务仍然比较艰巨。;固定资产投资增速逐步放缓，未来中国受制于制度惯性仍将依赖投资驱动经济发展，而围绕房地产的上下游产业是整个中国投资产业链条上极为重要的一部分，房地产与中国经济仍将不离不弃。;国内居民消费需求疲软，目前的经济增长越来越依赖于投资拉动，消费潜能有待开发。2013年全国范围开始试点智慧城市，以全力拉动内需， 引领城镇化潮流。 ;中国经济进入稳步增长的新时代; 第二部分 国家政策篇 ;“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题，房地产市场已经发展了10年，但和市场相适应的制度建设，正在逐步完善，随着新政府的上台，未来政治干预手段或得到减弱，行业将逐步进入市场经济时代。;2012年至今，房地产调控政策频频发力，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成，国五条及细则、房产税的试点、公积金的调整促使市场制度逐步走向完善。; 全国政策形势分析; 国五条及细则强势出台;近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾 十三大-十四大（1988-1997 年），房地产市场规模不大，但住房商品化促使个人购买商品住宅比例大幅提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重快速上升，商品房销售面积由1988 年的仅0.3 亿平方米迅速扩大至1998 年的1.2 亿平方米，年均增长16%。 十五大期间（1998-2003 年），房地产市场快速发展，房地产投资增速平稳上行，占固定资产 投资中的比重逐年提高，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在3%左右。 十六大-十七大（2003-2012 年），房地产市场发展大致分为三个阶段，2003-2007 年，房地产投资保持25%以上的增速，商品房销售均价涨幅扩大至10%以上；2008-2009 年，房地产市场由低迷转为蓬勃发展，2009 年商品房销售面积同比增长44%，价格同比上涨23%；2010 年以来，房地产投资增速有所下滑，量价过快上涨得到控制。;综上所述，市场除受“经济之手”影响外，我们不能够忘记“