国际公馆B座公寓销售执行方法.pptVIP

1 B座产品公寓定位分析 2 B座精装销售定位分析 3 B座公寓精装档次分析 4 B座公寓入市价格分析 5 B座首期销售执行计划 6 首期商铺销售执行计划 * 商铺推售策略 1.推售范围：B座裙楼一层1-12号铺，共12套，合计面积976.94㎡； 2.推售时间：2012年12月，看B座公寓销售情况确定时间； 3.推售策略：采取分期推售的策略，确保整个项目商业价值，获取有效价格调整的空间 南宁公司12年度目标为6.5亿，目前已完成约5亿，差额计划通过公寓商铺共同完成 客户意向价格统计：根据客户意向价格调查，结果显示，约69%接受价格为5-8万/㎡，25%接受价格为8-12万/ ㎡，6%接受价格12-15万；区域二手铺租金普遍在200元/ ㎡； 商铺价格推导 项目 权重 本案 地段 交通 配套 景观 朝向 规划 空间 实用率 合计 均价（元/㎡） 　 　 　 20% 10% 10% 15% 10% 10% 15% 10% 100% 一层 二层 一层 二层 昌泰东盟园 50% 11 11 11 11 10 13 11 10 10 10.8 70000 45000 40000 30000 五洲国际 30% 11 10 10 10 8 12 6 6 11 9 70000 35000 24000 10500 凤岭一号 20% 11 10 10 11 10 11 11 11 10 10.45 70000 　 14000 40500 　 100% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 70000 　35000 商铺价格推导 通过与同片区市场在售的东盟昌泰园、五洲国际、凤岭1号三个项目市场静态比准，得出本项目一层均价为70000元/ ㎡，二层为35000元/ ㎡； 推售顺序： B座一层 国际公馆及商务大厦后期商铺 推售面积： 976.94㎡ 8397.27㎡ 产品评价： 优质 最优 价格策略： 按建议价7.5万入市 拔高价树标杆，待定 商铺价格界定 通过市场比准及客户心理价格预判分析，我们建议首期商铺基础均价为：一层均价70000元/㎡；二层30000元/㎡，同时考虑开发商品牌及产品、地段、营销溢价空间；因此，均价建议为：一层约75000元/ ㎡，二层为后期销售暂不做均价建议。整体价格策略为平开高走，稳步提升. The end * * 天健国际公馆 B座公寓销售执行方案 1 B座产品公寓定位分析 2 B座精装销售定位分析 3 B座公寓精装档次分析 4 B座公寓入市价格分析 5 B座首期销售执行计划 6 首期商铺销售执行计划 A座 B座 天健国际公馆 总占地面积 9960.09㎡ 总建筑面积 69164.32㎡ 总层高： 31F A座4-31层写字楼面积 21893.99㎡ B座4-31层公寓面积 21871.07㎡ A、B座1-2层商业面积 5795 ㎡ 总户数 727 容积率 5.0 绿化率 30% 建筑密度 30% 停车位 386 项目规划回顾 根据前期规划，天健国际公馆A\B两座整体规划为公寓产品，后因考虑到项目入市时期市场（公寓饱和、同质化竞争激烈，写字楼稀缺）实际情况，故将A座改为写字楼功能销售，B座仍定位公寓 问题： A座自5月19日开盘至今，5个月销售242套，在市场受限、以价换量的空间里，通过产品定位调整，抓住时机推出具有差异化特征的稀缺产品；有效地避开了激烈的市场竞争，为项目获取发展机会，成功实现热销；B座产品定位是否需要调整？ B座定位问题 * B座定位分析 1.项目地块性质局限。项目地块性质为住宅用地，前期已严格按照地块性质提出规划并报批，A座产品调整为写字楼主要是考虑入市时期的情况；B座现阶段做产品调整机会空间不大； 2.项目车位配比成规划硬伤。项目本身车位配比仅为1:0.4，严重不足，如将B座也调整为写字楼销售，则会直接导致车流拥堵现象，不便管理；而将B座定位住宅公寓销售，与写字楼上下班用车时间形成错峰，有效规避后期管理上的麻烦； 规划分析：项目地块及前期规划局限，B座产品定位调整现阶段难度较大 * B座定位分析 1.市场公寓型投资产品热度上升。观察南宁近期市场表现，公寓在售项目约10个，面积为35-60㎡之间，整体走量较好，说明客户对公寓型投资产品关注度上升； 2.万象城效应逐步形成，2015年地铁1号线开，急需稀缺产品抢占市场“头痰汤” 。东盟区目前暂无公寓在售，根据区域“万象城效应”正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大公寓供给。作为离万象城和地铁站口最近的项目，势必要抓住先机，以公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头痰汤”； 3.东盟区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型公寓产品价值功能凸显； 市场分析：目前市场高端