莱芜市物业管理调查与对策.docVIP

莱芜市物业管理及服务质量调查与对策 ◎ 山东省莱芜市房管局 王哲民 山东省莱芜市环卫处 郑宪忠 【关键词】： 物业管理关系 莱芜市 服务企业 物业服务 住宅小区 积极推进 业主委员会 高度重视 各级政府 企业管理 【摘要】：物业管理关系群众利益，近年来虽然各级政府高度重视积极推进这项工作，但也不同程度地存在许多问题，本文从山东莱芜市物业管理发展入手，分析了物业管理方面的诸多问题，并提出相关建议。 一 莱芜市物业服务企业基本情况 目前，全市共有39家物业服务企业，其中按资质等级划分：二级资质3家，三级资质36家。按行政区域划分：莱城36家，钢城3家；按注册地划分：本地注册36家，外地备案3家。按企业成立时间划分：在本地注册的物业企业中，2003年仅有6家，2004年9家，2005年13家，2006年18家，2007年20家，2008年25家,2009年35家，2010年达到39家。据统计，全市物业服务企业总人数1920人，同比增长 63.%，其中有职称人员314人，同比增长90.3 %。岗位资格证书人员552人，同比增长 160.4 %。其他从业人员1043人，同比增长 26.5%。物业服务企业管理了136个住宅小区项目，同比增长 88.8 %。管理总建筑面积653万平方米，同比增长47%,总幢数1716幢，同比增长9.5 %。总套数51224套同比增长9.5%。现有10家物业服务企业管理45个大厦、工业园区项目，管理面积108.3万平方米。物业管理的覆盖面已从单纯的住宅小区管理延伸到办公楼、工业区、商业大厦、医院、学校等，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、物业中介等多层次、全方位的配套服务体系。经过对物业服务质量考核，全市39家物业服务企业能做到合法经营，基本做到持证上岗、挂牌服务，公开服务程序、收费标准，保安保洁保修及时到位，投诉、应诉、回访机制健全。 二 莱芜市的物业服务企业存在的问题 由于物业服务企业自身原因以及外部的客观条件限制，存在制约发展的诸多问题。主要有以下四个方面问题： （一）物业服务企业方面存在的问题。 1. 物业服务企业经营困难。物业服务企业普遍反映亏损，据统计，39家物业服务企业管理的住宅小区亏损的有23家，占58.9%。我市物业服务收费在0.2元/平米/月-0.8元/平米/月之间，最低的仅收取0.2元/平米/月，或者每户一个月收10元（城中村住宅楼、已破产企业）,月均物业费收取不能维持人员工资，更不用说绿化用水用电、公共照明等等费用的支出,目前物业上的亏损全部由开发商承担。从着装方面看，管理大厦、工业园区的物业服务企业人员着装率达100%，管理住宅小区的物业服务企业管理人员着装率仅为39.4 %。 2.从业人员素质偏低，专业人才缺乏。大部分从业人员工资不高，因工资低（管理人员、保安1000左右，保洁、绿化等岗位人员平均工资600元/月左右），物业服务人员流动性大。部分企业维修、供暖、供水、车辆人员出入情况，登记不完整，参差不齐，差距大，局限于提供基础物业服务，未有开拓意识和做大做强的进取精神。 3.服务市场不成熟，缺乏行业竞争。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前还尚未形成市场化，绝大多数项目取得方式都是协议或开发建设单位下设的物业服务企业自己管理，未经过项目招投标。 （二）开发建设阶段存在的问题。 1. 建管不分掩盖物业矛盾。买房实际上是买物业，目前大部分开发建设单位利用自己的物业服务企业对商品房进行包装促进房屋销售，销售完毕后，对物业管理投入一旦减少，小区将面临提高物业管理费或者降低物业服务水平的局面，物业服务难以维继，给日后管理物业埋下隐患和纠纷。39家物业服务企业中有20家公司具有房地产开发企业背景，占物业服务企业总数的51.2 %。 2．开发建设遗留问题堆积在物业环节。比如建设手续不齐全、随意改变规划，不配置物业服务用房，留有公建配套的也达不到规划设计标准等等。有的开发企业把建设质量等遗留问题推给物业服务企业解决，受这些问题影响，部分业主拒绝交纳物业费，引起纠纷损害了业主利益。 3. 部分旧住宅小区没有建立专项维修资金，已年久失修，影响公共部位公共设施维修。特别是城中村住宅和破产单位自建自用小区，已遇到维修瓶颈，缺乏长效机制。 （三）业主方面存在的问题。 1. 公共意识不强，守约观念淡薄。一些业主片面强调个人维权，业主对物业服务企业认为应服务一切，只要收取了物业费，就应该什么都管,不清楚物业服务的内容和标准，对相关法律法规不熟悉，对合同约定意识非常淡漠，根本不清楚物业服务合同的内容，有的则不配和，欠费现象严重，物业公司很难通过合法途经催缴。 2.