北京王府井地产项目的前期报告.pptVIP

* * 核心价值提炼 市场定位 权贵 身份 升级 升值 都市 繁华 国际 化趋势 王府井 商圈 绝版“皇城” 城市腹地 核心价值：绝版土地价值 核心卖点梳理 市场定位 皇城概念 传统人文情节 地域价值寸土寸金 国际化趋势 未来升值潜力 都会繁华氛围 城市豪宅 高端品质 身份标签 尊崇“会所” 专属空间 “实力”阶层 核心价值梳理 市场定位 紫禁城边，私属palace 私属palace：专用、高贵、神秘 市场定位 市场定位 本项目整体定位于北京顶级城市公寓，“城市豪宅”＋“精致酒店”，针对顶级消费人群。 项目定位 低端客户 职业经理人 白领阶层 峰顶 人士 CEO阶层 皇城领域的顶级空中府邸 主力客群 高端实力阶层 诉求客户“看不见的顶层” 外地客户：以具有较强“皇城情结”，习惯以“紫禁城”作为衡量心理距离的尺度为满足“炫耀心理”将物业作为身份的标签，或为满足商务往来的居住、接待、洽谈等需求的客户为主 本地客户：以东部及周边投资、自住兼投资客户为主 海外客户：具有浓烈的“中国情结”，将北京老城作为内心的情感归属， 看好王府井的升值潜力，将稀缺物业作为投资甚至收藏 层峰客户：看不清的权贵顶端阶层，身份神秘、生活“隐形” ，对私属的社交场所有极致要求，追求尺度的宣扬和空间的完美。 购买用途 自住、投资、自住兼投资 客户来源 外地、本地、海外 目标客户描述 用地条件分析 长条地形，南北长、东西短； 容积率高 较长临街面； 产品定位 东西向居住单元 突出皇城景观（窗窗见景） 立体组合（空中会所、酒店的组合） 解决方案： 整体规划建议 考虑退线及用地的局限性，建议精致酒店设置在用地的南侧，公寓部分设置在用地的北侧。 如果能突破限高，则公寓部分尽量拔高，10层以上景观价值突出，是项目核心卖点所在。 公寓单体设计应充分发挥西侧、西南侧观“紫禁城”的景观优势，尽量使最多的户型拥有观景可能。 底部可考虑满铺架空的设计方式，紧邻王府井大街部分低层挖掘商业价值，与世都百货、王府井大饭店连动，营造高端、主题型商业。 引入空中庭院，采用局部挖空等设计手法，实现空中王府概念。 公寓户型在高层景观极佳位置设计跃层或大户型，突出观景及奢华生活品质。 产品定位 精致酒店 高档公寓 物业配合 公寓部分是本项目最大的利润实现点 商业部分是双刃剑（商业价值vs对高端居住的干扰） 精致酒店的狭义配套概念——精致酒店主题的延伸 产品定位 精致酒店 高档公寓 高端客户需求描述：对私属的居住和社交场所有极致要求，追求尺度的宣扬和空间的完美，对稀缺价值的追求。 高端客户敏感性分析：对价格不敏感，对品质敏感 产品定位 产品设计原则 “追求某种极致体验” ——放大豪宅体验的某一部分 水疗健身中心（SPA健康主题会所） 高级俱乐部，皇家景观空中私属会所 产品定位 “极致体验” －私属双会所概念 社区物业由国际顶级物业管理/酒店管理公司提供一流服务 会所由会所管理公司提供专业服务 “极致体验” －双物管 产品定位 一梯一户，领地专属 主仆分梯，功能明确 电梯入户，彰显尊贵 产品建议 仆人电梯 主人电梯 主人电梯 （350M2）四室二厅二卫 主卧系列，私密完整 “极致体验” －舒适户型设计要点 产品建议 240M2 二室二厅三卫 起居空间放大 双主卧设计 “极致体验” －户型设计要点 美国曼哈顿PERRY住宅 城市豪宅－国外参考案例研究 美国曼哈顿PERRY住宅 位于纽约曼哈顿PERRY STREET RICHARD MEIER 设计 临哈迪逊河，有良好的 景观优势 现代风格，东西南三个方 向均为通透的玻璃 美国曼哈顿PERRY住宅 城市豪宅－国外借鉴案例 一梯一户 除卧室，卫生间外，起居餐厅均为开放流动空间，具有良好的观景效果 四面采光 美国曼哈顿PERRY住宅 城市豪宅－国外借鉴案例 中央公园周边的高档公寓 城市豪宅－国外借鉴案例 中央公园周边的高档公寓 夜色中的中央公园周边高档公寓 从高档公寓俯瞰中央公园 中央公园周边的高档公寓 城市豪宅－国外借鉴案例 中央公园周边的高档公寓 高档公寓顶层露台 城市豪宅 精致酒店 产品定位 BOUTIQUE?HOTEL：指提供精致化、高品位、创意设计的居住空间及更为个性化的服务风格为特色的简约型酒店产品，又称精致酒店、精品酒店。 非标准化的极致展现 主形象区 配合商业裙楼部分，共同提升整体档次 带动公寓部分档次及销售 休闲度假：通过酒店环境营造，为宾客提供一个比家更理想好去处； 商务旅行：以其特有的“管家式服务”为宾客提供全方位全过程的服务，亲切、殷勤、专署的服务让宾客留恋忘返； 会议业务：面向高消费阶层的小型或中型的公司会议、培训课程和产品发布、新闻发布会和娱乐业的宣传发布会。