上海非住宅产品市场研究报告报60P资料讲解.ppt

产品解析——loft商住产品+商业 推荐2：绿地北郊商业广场 【LOFT商住产品标准层平面图】 LOFT商住产品：2梯24（27）； 层高4.5米； 户型面积在42-58平方米； 其中北向户型面积基本在42-44平方米； 南向和东向户型面积在53-58平方米 ； “毛坯” 产品解析——loft商住产品+商业 推荐2：绿地北郊商业广场 【2号楼商铺平面图】 商住产品低层区（两层或三层）商铺为挑高设计，栋与栋之间部分二层有连接通道，使之形成较大范围的步行街商业模式。商铺面积在100-300平方米之间为主，这明显大于该项目另一端集中商业一、二层单套商铺面积（可售型单套主力面积在70平方米以内）。 推荐2：绿地北郊商业广场 销售情况 本项目于2011年7月首期上市约4.8万平方米，既900套商住产品，近4个月销售360套左右，累计成交均价为13911元/平方米，销售率近40%。从月成交走势来看，虽然与绿地去年上市的另一项目（绿地公园广场）相比，每月成交量不算高，但仍保持相对稳定态势；从成交价格来看，九、十月份的优惠促销活动，使之近期价格略有下滑，一般成交单价都在14000元/平方米以下。 绿地北郊商业广场商住产品月成交统计 成交月份 成交套数 成交均价 2011年7月 103 14130 2011年8月 62 14332 2011年9月 88 13857 2011年10月 88 13455 2011年11月截止到中旬 20 13813 合计 361 13911 推荐3：龙湖.郦城MOCO国际 推广案名 —— 区域板块 嘉定新城板块 项目类型 城市综合体 环线 外郊环 项目地址 嘉定区双单路1509弄 开发企业 上海龙湖置业发展有限公司 占地面积 124235㎡ 建筑面积 50万 ㎡ 容积率 4.84 绿化率 35% 物业费 2.8元/㎡月 （4.0） 产品类型 别墅、住宅、 酒店式公寓、商业 开盘时间 2009年9月 装修状况 精装修 （高层住宅/酒店式公寓） 【项目总平面示意图】 龙湖·郦城MOCO国际位于龙湖·郦城国际社区之内，是嘉定新城的首个50万平方米城市综合体，整个社区配套有1万平方米的大规模邻里中心（另有2万平方米的社区街铺），形成“4+1”模型，既社区中包含有龙湖·郦城国际公馆、龙湖·郦城蓝湖香颂、龙湖·郦城蓝湖郡以及MOCO四重组团。 推荐3：龙湖.郦城MOCO国际 产品解析——酒店式公寓 龙湖·郦城MOCO国际本次推出的53号楼总高29层，每层面积均达到700余平方米，单套面积保持在40-60平方米之间，3梯16户，有将近20种精装户型可供业主选择。MOCO是此次上海龙湖提出的全新居住理念，是一种赋有宜商宜住理念的小镇理念。 4米大开间 推荐3：龙湖.郦城MOCO国际 产品解析——酒店式公寓 销售情况 推荐3：龙湖.郦城MOCO国际 本项目酒店式公寓（MOCO产品）首期上市于2011年9月，总面积近2万平方米，既410套房源；同时，上市3万平方米的高层景观住宅。两类产品均为精装修房源，其中酒店式公寓为半菜单式装修模式。 从销售情况来看，两种产品开盘至2011年10月10日前（近一个月时间），销售情况较为一般，酒店式公寓成交67套，高层住宅成交只有7套，成交均价主要在16000-17000元/平方米。10月底，在周边同质可替的供应较多，区域竞争较为激烈的情况下，项目开发企业有以价换量，抢先消化市场有效购买力的意图，打出了折扣优惠购房的策略（8折）， 致使项目成交量快速上涨，截止到11月份中旬，酒店式公寓成交181套，高层住宅成交更是暴涨到253套。虽然，项目降价促销引起了先前购房业主的不满，但其以价换量、快速去化的最终目的是非常有成效的，也使之成为了近期嘉定区成交量最高的项目。 分析 推荐3：龙湖.郦城MOCO国际 龙湖郦城新上市产品促销前后销售情况比较 时间/要素 产品 上市时间 截止到10月10日前 10月10日至11月11日 成交套数 成交均价 成交套数 成交均价 酒店式公寓 9月18日 67 15900 181 12165 高层住宅（新房源） 9月18日 7 16960 253 14153 注：以上两种产品均为精装修产品 由此我们可以看出，限购下，市场虽然竞争激烈，但仍有一定刚性需求，在普通住宅价格回落到一定幅度的情况下，以可居住、不限购为主要卖点的酒店式公寓产品市场竞争力就明显不足，其只能以更低的价格来吸引购买力弱的客户需求。因此，在未来限购政策相对宽松或者普通住宅价格有明显回落等可能性的情况出现