物业管理承接查验与工作移交.docVIP

PAGE 物业管理承接查验及工作移交 物业的承接查验是指物业企业对新接管物业项目的共用部位、共用设备设施进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位和向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。 第一节 竣工验收与承接查验的7项工作要点 一、竣工验收 竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。所谓建筑工程项目的竣工，是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检查，取得竣工合格的资料、数据和凭证。 二、承接查验 承接查验是指物业管理企业在接受委托物业管理时，对新物业或原有物业按行业准进行综合检验的过程。它是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。承接查验合格，标志着物业可以实施正常的管理。 三、承接查验与竣工验收的区别 （一）验收主体不同 承接查验的主体是由接受单位移交给物业管理单位；竣工验收的主体时由施工单位移交给接受单位。 （二）验收性质不同 承接查验是为了主体结构安全与满足使用功能的再检验；竣工验收是为了查验建筑工程项目是否达到规划设计文件和建筑施工安装所规定的要求。 （三）验收条件不同 承接查验的首要条件时竣工验收合格，并且附属设备已完全能正常使用；竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已就位。 （四）验收目的不同 承接查验是物业管理企业为了分清管理责任，对即将进行管理的物业进行质量验收；竣工验收是工程项目建成后，接受单位为了使物业取得进军市场的资格，对物业进行质量验收。 承接查验与竣工验收的主体、性质和目的虽然各不相同，但是它们的中心环节是质量验收。为了将物业在接收期中出现的问题降低到最低限度，物业管理企业尽可能地参与承接查验，又要站在业主一方，独立形式承接查验的职责。一般来说，竣工验收属于物业管理企业介入，承接查验与竣工验收可以同时进行。 四、物业承接查验的程序 物业项目的承接查验从内容、要求、基本条件、验收程序都有其特殊性，但是，从物业验收的整体考虑，物业项目的承接查验程序仍然是在通常承接查验程序的基础上的补充。 物业验收条件 物业要验收移交，必须满足以下首要条件。 提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）。 提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料。 提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款。 出示政府有关职能部门（详见附表）验收证明。 提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料。 提供必要的专业技术介绍和培训。 提供所有测试、检验和分析报告。 清洁被验收的场地、设备和机房。 （二）拒绝验收 对以下情况，物业管理企业有权拒绝验收接管物业项目。 严重违反国家有关法规。 未能通过有关政府职能部门的验收。 工地与交付物业不能有效隔离。 机房不能完全独立封闭。 其他可能危及设备正常运作和入住人身安全的物业。 （三）缺陷整改 对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于 成品未能有效保护引起的受损等情况，物管企业将会做详细的缺陷记录，以供发展商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重，则向发展商（或业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。 （四）试运行 如果部分设备或整个系统尚末通过最终的验收，但由于业主入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理企业一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除物业管理企业人为原因外，责任由发展商（或大业主）及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方责任。 （五）验收通过 被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁，经有关各方书面确认验收通过，发展商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业管理企业接收管理。 （六）保修期 按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往一段相当长的过程。在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个物业项目的保修期的起始日期，书面通知物业管理企业