欣房地产信托融资及发展趋势解析.PDFVIP

远东研究·行业研究 2019 年3 月21 日 作 者：翁 欣 邮 箱：research@ 房地产信托融资及发展趋势解析 摘 要 房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财优势，通过实 施信托计划筹集资金、投向房地产业并对其进行管理的业务， 主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式，主 相关研究报告： 要是参与地产项目招拍挂拿地阶段、前期工程阶段和工程项目 1. 《2019 年商业地产行业信 施工阶段。2015 年一二线城市房价快速上行，房地产政策调 用展望》，2019.2.18 控也由温和转向控制，逐步趋严。2017 年至2018 年是监管大 年，资管新规等一系列监管措施限制委托贷款、多层嵌套、明 股实债等业务，作为通道的房地产信托业务严重受限。 2019 年，房地产行业政策的定位是 “坚持房子是用来住 的、不是用来炒的”，政策对房地产调控的主基调依然趋严， 但同时也有结构性微调放松。房地产信托需提高主动管理能 力，加快向真实股权投资业务转型，并积极探索住房租赁业务。 1 / 13 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2018 年3 月21 日 一、房地产信托 房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金、投向房地产业并对其进行管理 的业务。房地产信托业务主要分为不动产信托和资金信托，本文所指的房地产信托主要是指房地产资金信托业务， 即指委托人将自己合法拥有的资金委托给信托公司，并由信托公司按照委托人的名义将资金投向房地产业并对其进 行管理。房地产信托的资金来源主要有集合信托资金、单一信托资金和自有资金。2018 年资管新规出台后，银行理 财资金通过单一信托资金投资房地产的信托业务大幅减少。 房地产项目在开发阶段主要可以分为招拍挂拿地阶段、前期工程阶段、工程项目施工阶段和工程竣工阶段。在 拿地阶段以及前期工程阶段，此时 “四证”未办齐全，项目公司无法从银行获得开发贷款，此阶段的主要融资方式 主要通过信托计划、私募基金、房地产基金融资或者自有资金投入为主。工程项目施工阶段，此时主要融资方式为 银行开发贷款（约占30%）、施工方垫资（约占30%）以及销售回款（约占30%）等。工程竣工阶段，主要通过销 售回款来置换前期的开发贷款。 表1：房地产各开发阶段主要融资形式 序号 房地产开发阶段 主要融资形式 阶段一 招拍挂拿地阶段 信托计划、私募基金、房地产基金、自有资金等 阶段二 前期工程阶段（ “四证”前） 阶段三 工程项目施工阶段 银行开发贷款、施工方垫资、销售回款、信托贷款、自有资金等 阶段