地产最佳营销方案.pptxVIP

2007年9月;;;;明确本项目营销执行策略方向 确定在策略指导下的执行工作内容;方案营销核心目标 ;目标客户群注重生活品质的价值取向； 项目所在片区城市化发展的趋势； 项目依托的自然、生态的生活环境 营销思想所赋予项目优雅、高尚的生活品质； 三方地产实力打造信阳首席高尚品牌社区的决心；;方案执行纲要;;;4、住宅开发风险较高，仍将度过一段低迷的时期 住宅放量，导致供应远大于需求，需要一定时间的消化 当地居民的购房缺乏热情，而且存在福利房、单位集资房，对于住宅开发商而言 并不是很有利的。 消费者对好产品的认知、价格与价值的接收是需要一定的时间 由于人们住房意识的增强，伴随着老城区的拆迁改造，性能价格比较好的住宅楼 盘还是有一定市场的，但又将面临价格、品质与人们的消费认知之间的对接。也 就是说即使信阳市场上出现了好的产品，消费者对“好产品”的认知还需要一定的 时间来鉴别和认可。 消费者的需求量缺乏强有力的支撑 住宅市场化进程相对较滞缓，无论是开发商的开发理念还是行业环境都需要一定 时间的培育。;;;方案执行纲要;;;1）区域劣势 区域在老城区相对比较偏的地方，不是城市主要的发展方向，周边商业、公园、 交通、学校及医院等公共配套设置差人气不足。 2）品牌劣势 由于凯旋城是三方地产在信阳开发的首个项目，开发商在信阳的知名度不高。随着房 地产市场的逐渐成熟，客户对于企业品牌也更加重视起来，但我们的品牌优势并不明显。 3）、品质提升抗性 发展商现存急功近利的发展心态，对项目品质的提升也有一定的影响。;;;项目核心价值体系：;;;无论是项目的先天条件还是后天的条件，项目的目标客户群肯定是当地中高层次的人士，这群人士有什么样的特征呢？他们对住宅最关心的特点又是什么呢？他们的消费行为习惯是什么呢？他们的偏好又是什么呢？回答这些问题后，我们就能对项目的目标客户群有一个清晰的了解和理性的认识，才能在项目包装定位、营销推广上有一个明确的目标和既定的诉求对象，才能有的放矢，使我们的包装推广落到实处，所以推广这群人最感兴趣的东西，包装这群人最喜欢的包装。适当的超前倡导、引导优质的生活方式,是本楼盘营销的关键所在。;;;大都是中、高收入阶层 年龄特征大都在30—50岁左右，三口之家居多； 部分私营业主、经商人士已经在这里长期生活工作对该城市的生活环境比较认同； 生活相对比较低调，环境景观好的位置购房； 对居住品质、建筑品质、园林环境和物业管理非常重视； 对创新产品的接受度都比较高，喜欢居住在宽敞、舒适的生活空间中。;;我们的问题; 一个启示：当一个客户去商场购买或评价一个商品的时候，对价格的实际上的感觉——不是贵不贵，而是值不值。宝马车价格高，没有人觉得它贵，因为高品质产品物有所值。不买只有2个原因，消费不起，或者不需要。;塑造价值、提升品质感！！！ 将是客户心理需求价格与项目实现价值均衡的法码！;;;;;;方案执行纲要;营销总纲;通过对市场的充分认知，以准确的项目定位营造市场差异化特征，在激烈的竞争环境下，以提供独到的居住生活方式及销售主张取得消费者的充分认可，为实现项目开发利益与项目风险最优化配置的目标而服务。; 指在营销推广中采用针对性策略，以最少投入得到最大产出效益。 指通过营销手段达到有别于其他项目、可提升项目附 加值、有利于培养品牌，而又具有良好识别性的统一表现。 是能够引起目标客户思想和行为变化的客观印象。 指在市场营销过程中始终贯彻项目产品价值最大化的操作手段。 ;;;与信阳各大消费、娱乐场所联姻，VIP会员全城享受优惠。;;;;;;;;;第一批：08年1月，X套 单位入市 阐述：高形象，小批量抢滩登陆，炒作市场气 氛，迅速占领片区市场份额，吸引高端 客户关注。;序号;事件活动——项目奠基仪式;第二阶段：市场预热期;活动时间：2007年10月中 活动目的：引发全城关注，最大化提升项目知名度。 活动组织：在飞艇上喷上项目案名在信阳各商业区上空飞翔。 ;时间跨度——2008年1月—2008年3月（08年２月７号春节） 营销目的——正式公开销售，充分消化VIP登记客户。 进行项目的卖点延展，提升产品价值，吸引购买。 通过营销活动，提升市场关注，实现热/强销二合一。 只有2个多月，必须持续销售热潮，速战速决，吸引下批客户关 注。提升开发商的品牌。 营销活动——排号选房、开盘、焰火活动 媒体渠道——广告牌、报纸、有线电视、公交 宣传主题——赠送空中花园、全景观凸窗 3000米景观水岸 28000㎡XX风情园林、1100㎡水景广场（数字为代替） 工程形象——售楼处、