重庆房地产发展历程及当前现状.ppt

重庆房地产的发展历程及现状 Catalog 目录 中国房地产的发展历程 一 重庆的城市化发展 二 三 重庆的城市化进程现状 四 重庆标杆企业的研究 五 2015重庆房地产现状分析 一 中国房地产的发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)  第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)  第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2004至2008年） 第五阶段：应急与投机催生房地产大泡沫(2009至2011) 一 重庆的城市化发展  抗战时期由于大量工业企业以及人口的涌入使城市不堪重负，以及躲避日机的轰炸，重庆城市空间结构就沿成渝公路、川黔公路以及两江，开始一种跳跃式发展，城市形态演变呈现出一种组团式演进。解放后重庆作为全国三线建设的重点城市，大批工业型组团迅速成长。工业分散布局在沿江和对外交通线上，形成一批工业区和卫星城镇。由于强调城市的生产性，住宅仅作为工厂的配套设施就近建设，由此形成了相对独立的生产和生活片区，再一次强化了组团式的城市结构。由于陪都时期的物质基础积累以及建国后重点工业建设，重庆城市化进程呈现出一种行政力量推动下的跳跃式发展。 二 第一阶段——计划经济时期（1949-1983） 1983年，重庆成为全国经济体制综合改革试点城市，成为计划单列市。同年，《重庆市总体规划（1981-2000）》获国务院批准，从规划上正式提出了“多中心，组团式”城市空间结构，重庆市整体空间形态的演变也在这一规划思想的指导下向组团式结构进一步加强。由于改革开放和经济体制的综合改革，重庆城市化进程进一步加强。这个时期就是重庆商品房的萌芽时期。 第二阶段——市场经济改革时期（1983-1997） 重庆的城市化发展 二 1997年，重庆成为全国第四个直辖市，重庆城市化进程进入一个飞速发展的时期。这十多年来，重庆城市结构出现跳跃式和渐进扩张式并举，由中梁山和铜锣山构成的东、西屏障和由长江、嘉陵江构成的两江屏障被大规模突破，城市原来的各个组团也逐渐扩大、合并。整个城市呈现出“一岛一心、两江四岸、四山三片”的大格局。这期间的城市规划也伴随着两版不同的总规经历了两次演变。 重庆的城市化发展 二 第三阶段——直辖时期（1997-至今） 三 重庆的城市化进程现状 （1）城市化率 1996年：29.5% 2006年：46.7% 2012年：57%（数据来自重庆统计年鉴2013） 按美国地理学家M.Nantham（1976年）研究。城市化进程呈S型曲线发展，根据S型曲线，把城市化进程划分为3个阶段。重庆市在2006年的城市化率为46.7%，按上诉阶段划分，重庆正处于第二阶段，即加速发展阶段，城乡二元结构正逐步消失。 三 重庆的城市化进程现状 （2）重庆的城市化进程主要有两大特点： ● 大都市圈+点轴式城市带。以主城都市圈为中心，以长江、319（渝怀铁路）为发展轴，以沿线城市为节点，进行串珠式开发，逐步形成 以重庆都市为中心，万州，涪陵，黔江等城市为区域中心的网络式城镇体系。 ● 城市二元结构突出。城乡二元经济结构一般是指以社会化生产为主要特点的城市经济和以小生产为主要特点的宁村经济宾存的经济结构。 三 重庆的城市化进程与北上广的对比 北京 新中国成立前期，北京的非农业人口不及总人口的50%，城市化进程处在起步阶段，新中国成立后到21世纪初期，是北京城市化进程的加速阶段，2010年北京的城市化率为70%，处于城市化后期发展阶段。目前已经到了大城市郊区化的阶段。而重庆的城市化率到2012年才57%，这足以说明重庆与北京的城市化进程差距，但是重庆的发展速度却始终排名第一，起步晚但是发展快，这给重庆发地产行业提供了契机。 3.1 重庆的城市化进程与北上广的对比 上海 从2006年开始，上海的城市化进程速度减慢，而重庆的重庆的城市化进程速度任然保持11%的高速增长。但是城市化率相差依然很大。 3.2 年份 农业人口比例 非农业人口比例 1998 27% 73% 2006 14.2% 85.8% 2008 12.5% 87.5% 2009 11.7% 88.3% 2012（重庆） 43% 57% 重庆的城市化进程与北上广的对比 3.3 35% 29.5% 81.8% 46.7% 84% 57% ●广州 从图表中不难看出，重庆的城市化率还有很大的上升空间。 重庆标杆企业的研究 龙湖： 从2003年至今，龙湖的销售业绩经历了一个