三旧改造政策及我区三旧改造工作推进过程中的一些教案资料.pptVIP

“三旧”改造政策及我区“三旧”改造工作推进过程中的一些思考和建议;提纲;一、广东省“三旧”改造政策出台的背景;1、以何种地类办理用地手续方面 原政策： 在办理用地手续时，凡涉及使用无合法批文的集体建设用地时，均需核查该建设用地的形成时间，1999年1月1日后变更的建设用地，需按变更前的农用地地类办理用地手续。这就需要办理农用地转建设用地手续，需要安排新增建设用地和农转用指标（每年省下达给市的指标都非常有限），且位于不同区位的用地，农转用的审批权限也不同，如位于广州市城市建设区内（即385圈内的）涉及农转用的还需以一年一批次的形式上报国务院审批。 新政策： 按土地现状（即建设用地）办理用地手续。无需占用新增建设用地指标，可以免除耕地占补平衡手续，免除缴交耕地开垦费、菜田建设费、耕地占用税和新增建设用地有偿使用费等。 ;3、供地方式方面;4、土地出让金适度返还或暂缓征收鼓励改造 ;5、对“退二进三”企业的政策;6、边角地、夹心地、插花地可打包办理手续 ;7、分散土地归宗问题;8、村申请将集体土地转为国有土地;三、广州市“三旧”改造的总体思路（具体见穗府[2009]56号文);1、已有合法用地手续的旧厂房宗地可采取的改造方式; 3、政府（公益）征收。如宗地规划控制为非营利性公共服务设施（占50%以上），或纳入旧城区成片改造，不具备独立开发条件的，政府依法收回，对原土地使用人支付补偿款；其中为国有用地的按同地段1.8容积率商业基准地价的60%或是土地、房屋、设备评估价加工业基准地价100%进行补偿，为集体建设用地的按现行征地补偿的有关规定给予补偿。;2、没有合法用地手续的旧厂房宗地可采取的改造方式;3、如何申请旧厂房改造; （2）集体旧厂房改造 注：“城中村”范围村属旧厂房改造须先编制“城中村”全面改造经济平衡方案。 须先完成“城中村”土地及房屋的数量和权属摸查工作，编制改造平衡测算方案，回答“城中村”改造的土地资源是否盈余，从而明确旧厂房能否先行改造。;①提出改造意向。由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造意???向区城改办提出改造申请。 ②出具统筹使用意见。由区城改办负责初审。 ③批复改造方案编制指引。市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和年度计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县）政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。 ④编制和上报改造方案。改造方案应包括但不限于以下内容： A:土地处置意见； B:改造专项规划（达修建性详细规划深度）； ⑤批复改造方案。由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。 ⑥实施改造。须办理各项报建手续。 ;（二）“城中村”（旧村）改造;（3）编制改造规划方案 须包括以下8项内容： ①现状摸查情况——包括土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 ②拆复建原则——包括安置复建原则、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）测算、回迁时序设计等。 ③融资模式——包括公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造等。 ④资金平衡方案——包括改造资金如何筹措，具体有哪些筹措方式等。 ⑤规划方案——规划方案应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中的全面改造范围、功能分区和具体地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。 ⑥改造计划和建设实施步骤。 ⑦土地转性范围和规模。 ⑧违法用地与留用地指标证明文件（由市国土房管局出具）。 ;2、综合整治改造;3、如何开展“城中村”（旧村）改造;政府主导;四、我区“三旧”改造宗地的摸查情况及分析;序号;五、“三旧”改造工作推进中存在的问题;（一）欠缺规划指引 ;（二）缺乏操作指引;（三）欠缺产权地籍基础数据 ;（四）集体旧厂房改造约束过多 ;（五）历史用地确权工作推进缓慢 ;（六）部分镇街及村对“三旧”改造政策理解不到位 ;（七）市场参与“城中村”（旧村）改造行为未规范 ;（八）部分村社或企业借“三旧”改造之名进行新的违法建设 ;六、下一步工作建议和思考; 1、对占我区“三旧”宗地75%的符合土规但不符合城规的用地，建议规划部门进一