《房估第二章》-精选课件(公开).pptVIP

档次 房地产价格总额（万元） 累进计费率‰ 1 100以下（100） 5 2 101以上至1000 2.5 3 1001以上至2000 1.5 4 2001以上至5000 0.8 5 5001以上至8000 0.4 6 8001以上至10000 0.2 7 10000以上 0.1 2 房地产评估收费 房地产价格评估采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。 以房地产为主的房地产价格评估收费标准计算表 宗地地价评估收费标准 档次 土地价格总额（万元） 累进计费率‰ 1 100以下（100）部分 4 2 101以上至200部分 3 3 201以上至1000部分 2 4 1001以上至2000 1.5 5 2001以上至5000 0.8 6 5001以上至10000 0.4 7 10000以上 0.1 基准地价评估收费标准 档次 城镇面积（平方公里） 收费标准（万元） 1 5以下（含5） 4-8 2 5~20（含20） 8-12 3 20~50（含50） 12-20 4 50以上 20-40 为土地使用权抵押而进行的土地价格和清产核资中的土地价格评估，分别按一般宗地评估费的50%和30%计收，但每宗地评估费不足300元的均按300元收取。 * 本章主要内容 1、房地产价格评估的概述 2、 房地产估价的必要性 3、 房地产估价的原则 4、?房地产价格评估的程序 5、房地产中介服务管理制度 1、房地产价格评估的概述 房地产价格评估是以房地产为对象，对其客观合理价格的估计、推测和判断。 房地产价格是一种客观存在，不是人为臆造出来的。 房地产是评估的对象，是客体；主体是房地产评估专业人员，主体通过模拟市场价格的形成过程而将客体客观存在的价格显现出来，由于模拟市场价格，决定了房地产价格评估的特征： （1）科学性：体现在房地产价格评估必须依赖科学严谨的房地产估价理论和方法 （2）艺术性：“估价是一门艺术”这一提法出现后，一直被相关人士认为是最贴切不过的理解。 1、房地产价格评估的概述 艺术性体现在评估不能完全拘泥与有关理论与方法；不能靠套用数学公式来完成，还要依赖于评估人员的经验，评估人员的经验与其专业知识、技能一起用来判断一个估价师的素质。 一种资产只有在具备了下列条件下才真正需要专业估价： （1）独一无二性：如果一种资产不具有独一无二性，相同的很多，可以直接比较，价格普遍存在，人人皆知就不需要专业估价*。 （2）价值量较大：通常需要估价的都是房地产，珠宝，古董，名家艺术品，以及商标等价值量较大的无形资产。 就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，其市场是不完全市场，因而不会自动形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在判断房地产价格时要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行估价。 2、房地产估价的必要性 2.1理论上房地产估价的必要性 2、房地产估价的必要性 2.1理论上房地产估价的必要性 房地产估价的重要性在于：它为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。 2.2现实中对房地产估价的需要（房地产价格评估的范围） （1）房地产交易的需要 房地产交易通常包括房屋买卖、租赁、赠与、交换、土地使用权出让、转让。 （2）房地产抵押、典当的需要 *隐含的贷款额一般要低于该用于抵押的房地产价值，银行需要对该用于抵押的房地产进行估价，以核实其价值，以作为放款限额的参考依据。 典当与抵押有所不同，为中国特有的制度，具体是出典人将自己的房地产让与他人使用收益，以获得相当于卖价的资金，但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以原价赎回，而典权人则以支付低于买价的典价，取得房地产的使用收益权，且日后还有取得房地产所有权的可能（当出典人逾期不回赎时，典权人即取得房地产所有权）。 （3）房地产保险和损害赔偿的需要 一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据； 二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成邻近房屋倾斜，也需要房地产估价。 （4）房地产税收的需要 有关房地产的税收种类很多，如房产