万科世联深圳宝安兰乔圣菲别墅项目营销策略报告教材课程.ppt

艺术品租赁服务： 名画名艺术品的展览与悬挂场所，名画和名艺术品增加了项目的文化艺术感和价值感，让生活在其中的客户备添身份感，提供名画和名艺术品的租赁服务，将艺术感延伸至家中 酒店式会所——艺术大堂 美式风格延伸新古典主义——仿古 　　近乎崇拜的仿古，欧洲宫廷风的猫脚型弯椅脚（CabrioI Leg）被冠名安妮皇后是对古老的欧洲大陆历史的致意；传统的拼花门有着有着古雅的气息，支柱类似建筑中的突起檐柱，还有充满历史感的凹槽，处处展现着欧洲美学的光芒 酒店客房——与知名大师设计美式生活 美式乡村风格——古朴自然 　　美国总统除了古典的白宫，还有纯正乡村风格的戴维营。 　　美国人骨子里深深的为他们在原野开拓精神自豪，他们擅长使用木质与铁艺、玻璃等不同的自然材质进行搭配，散漫，轻松，一种田野中家古朴的清新味道。 　　 酒店客房——与知名大师设计美式生活 新古典主义——胡桃木／枫木 　　大量使用的胡桃木和枫木，为了凸出木质本身的特点，它的贴面采用复杂的薄片处理，使纹理本身成为一种装饰，可以在不同角度下产生不同的光感。 酒店客房——与知名大师设计美式生活 营销立意2 居住体验 四季林荫大道——外界自然区隔 采用法国梧桐/榕树/樱花树天然树移栽在四周道路上，与中心区的城市水泥森林相得益彰，相互区别，创造出贵族式庄园的的私人领域感，体现足下的精致尊贵和进入社区的仪式感 。 送餐的电梯和二人阳台餐厅 天台上的会议谈判场所 休闲露台——会所及特色餐饮 充分利用会所露台空间，营造交往和浪漫的气氛。 特色餐饮 特色休闲 休闲花园——会所及特色餐饮 充分利用会所周边的花园空间，形成一个个供人参与的精致场，使其可以承载种种富有情趣的活动。 果园小屋 (ORCHARD CABANA) 池边小屋 (POOLSIDE CABANA) 渡假泳池——会所及泳池 泳池的休闲感及生活氛围的营造，一种国际型的生活状态体验。 温情脉脉 世态无炎凉 注重融洽却保存舒适距离的交往哲学，亲邻相处模式，高妙邻居之道。 PARTY场——社区内小空间 预留灯光、管道，植物的配合，营造出一种社区客厅感，为社区的PARTY节留出空间。 营销立意1 精致酒店 营销立意2 居住体验 飘于空气中的Resort 一群设计大师作品； 一种人性居住方式； 一种多元化的趣味生活体验； 一处私人会晤和热门社交地； 璞园 Jade ·Land 命名建议：万科首席城市奢侈品的想象 贵族感/稀缺性——玉石：“黄金有价玉无价” 区隔感/领先性——璞玉：如当年和氏壁，琢开方见美玉，工艺为美玉更添万分价值 顶级财富阶层与万科城市奢侈别墅的传奇邂逅 开拓全新客户群 打造最新升级产品 只可遇见，不可追求 执行安排 4 营销实践。 我们一切的策略与行动都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 挑战1 营销周期短：快速消化的项目如何在市场上保证万科的声音？ 1、营销周期短，兼有新政对营销动作种种限制 2、快速消化的项目很难在市场上留下很深刻的印象 3、若想保证万科在此项目上有品牌的收益需要一些爆破点式的营销动作 销售挑战：营销周期短?销售速度快 挑战2 速度目标：12-13余套/月的销售速度如何实现？ 1、约110套产品，9个月销售期，平均12-13余套/月 2、市场高端产品（全2000万以上物业）消化的一般速度：参考上海7-8套/月（佘山悦湖2千万以上）。对深圳来说新尝试 3、本项目的销售目标属偏上水平，同时新政也对前期推广带来阻力 政策 房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前: 禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为; 禁止发布项目销售广告;禁止收取任何预定性质款项； 取得《房地产预售许可证》后: 必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售;不得囤积房源、捂盘惜售; “深圳市国土房产局房源公示系统”中待售的房源，不得无故拒售。 商品房项目必须实行明码标价。 政策颁布后对项目储客和甄别客户诚意度带来难题 问题 在政策后开盘的项目不能在取得预售前大力宣传；不能通过VIP卡储客及筛选诚意客户 对于顶级项目，大量的不经甄别的客户会大大降低项目的品质感，也影响项目与诚意客户沟通的有效性。 对策 利用新型的储客手段（铂金会），设置门槛，提高客户有效性，强调小众传播，强化与目标客户的沟通。互动式营销，增加与客户沟通和参与性活动来检验其诚意度 [合家欢] 卡 城市化系统解决方案 万科高端物业服务模式：从保安到