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房地产开发流程 之拓展篇 开发前期准备阶段 确定目标地块 选 址 拟定土地开发计划 确定待选目标地块 市调报告 面积? 起拍价? 用地性质? 容积率? 配套设施? 建筑密度? 地理位置? 规划区域? 交通环境? 商业? 三、开发流程 开发前期准备阶段 土地拍卖报名，缴纳保证金 参加土地拍卖 完清土地拍卖手续 缴纳土地出让金、拍卖服务费1‰ 取得《选址意见书》、《红线图》、《规划设计条件通知书》 取得地形图 取得土地 取得《建设用地批准书》 拍卖成交确认书 土地出让合同 《选址意见书》 《红线图》 办理《基建计划》 《基建计划》批文 三、开发流程 规划设计阶段 方案设计 修祥方案设计 单体方案设计（景观、户型、外立面） 扩初设计 施工图设计（建施、结施、水施、电施、风施、外立面、装饰） 审图公司审图 施工前技术交底 概念设计 缴纳15元/平米的人防工程易地建设费，取得《人防工程易地建设证》 卫星观测设备移建费：45万 1、 申请 2、 选址意见书及附件复印件（提供原件进行核对） 3、 设计方案图件每一方案2套（一般项目两个方案、重要项目三个方案比选，并须提供景观设计方案，附光盘或其他电子文件） 4、 效果图每一方案各一套（含A4幅面一套和电子文件） 未在我市登记注册的设计单位须提供营业执照、勘察设计资质证书复印件及最近的年检证明（须加盖鲜章） 1、 申请 2、 建筑设计方案批文和《建设用地规划许可证》复印件 3、 建设项目批准文件 4、 建施图4套（含水施、电施、附光盘） 5、 土地批准文件复印件1份和地籍图 6、 《建设工程档案报送责任书》复印件1份 7、 《人防工程易地建设证》或《防空地下室建筑许可证》复印件1份 注：未在我市登记注册的勘察设计单位须提供营业执照、勘察设计资质证书复印件及最近的年检证明（须加盖鲜章） 环评报告 三、开发流程 施工建设阶段 办理《消防设计审核意见书》 1、总平面布置图 2、建筑施工设计图（重点工程应报扩初设计和消防设计专篇） 3、结构施工图 4、水施图 5、电施图 6、通风空调施工设计图 7、防排烟系统施工设计图 8、如设计有自动消防设施工程的应同时报送相关图纸、资料 1、 建筑工程施工许可申请表 2、 建设工程项目基建计划文件（复印件） 3、 建设工程规划许可证（复印件） 4、 建设工程中标通知书和建设工程施工合同及监理合同（复印件） 5、 建设工程质量和安全监督手续 6、 已按规定缴纳工程有关税费 7、 消防审查意见书（依据《消防法》第十条） 8、 施工图审查报告 9、 建筑业企业资质等级证书、安全生产许可证书、营业执照（副本复印件），项目经理资质证书、施工员证、安全员证、质检员证（原件、复印件及一寸照片一张）；监理企业资质等级证书、营业执照（副本复印件），总监理工程师、监理工程师、监理员（原件及复印件） 10、 施工组织设计 11、 施工单位流动人口计划生育管理目标责任书或承诺书（根据市政府目标考核文件） 12、 建筑施工企业已为从事危险作业的职工办理意外伤害保险 13、 监理规划 14、 视具体工程按规定提交的其它文件 办理《安全、质量报监登记书》 缴纳工程定额测定费：中标价的1.4‰ 白蚁防治费：1.5元/平米 缴纳城市建设配套费：40元/平米 散装水泥专项基金：0.96元/平米（使用散装水泥可返还） 墙改基金：7元/平米（使用保温节能材料可返还） 排污许可证1元/平米 施工建设阶段 放验线 基础开挖，开始施工 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，取得基础验收合格证，并已确定施工进度和竣工交付日期； 4、营业执照和资质等级证书； 5、工程施工合同及关于施工进度的说明； 6、商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图； 7、向买受人提供的商品住宅质量保证书和住宅使用说明书 8、前期物业管理招投标工作完成的证明文件。 基础施工至正负0平面 取得《基础验收报告》 缴纳1元/平米的排污费,取得排污许可证 1、 申请 2、 《建设工程规划许可证》复印件1份（须提供原件进行核对）注：拿到《放线通知书》后，企业自己寻找规划院放线（收费），由规建局验线（不收费） 复线 “五证一书”的取得贯穿了房地产开发流程 一 二 三 四 五 报建流程 是经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭