新政市场解读与分析.ppt

政府房地产新政影响及对应策略建议 目录 5、房地产开发企业购地和融资受到严格监管 国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 6、土地出让方式有待改革 坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 7、清理预售房源打击捂盘惜售 住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。 8、2010-2012年保障性住房建设规划即将出台 住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。 纵观“新国十条”，与年初的“国11条”对比，部分内容属于重申强调，也有部分内容为新增或修改的条款，主要体现在需求的调控上，住房信贷政策收紧力度前所未有；而增加供给和市场监管的措施较之前基本一致。 从需求调控去看，差别化信贷政策更加严格，对二套房贷首付提高到五成，贷款利率为基准利率的1.1倍；同时首套房贷如果购买90平米以上的首付要三成；另外，打击投机购房的力度非常大，一方面首付的大幅提高，另一方面银行可以根据情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；地方政府可以采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；同时，政策中首次出现打击异地炒房行为，对异地炒房者暂停买房贷款。除了信贷政策外，税收政策也明显加大调控作用，虽然没有明确的税收政策出台，但本次政策已经释放出房产消费税或房地产保有税的出台预期信号。言外之意很明显，就是如果目前的政策调控对高房价上涨还是不能起到抑制作用的话，税收工具作为更强有力的杀手锏将随后登台。 “新国十条”出台后，各部委、各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行、银监会加强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准、第三套（含）以上贷款购房的首付及利率；财政部、税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编制和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕。 * 恒达 | 战略投资部 2010.4.23 一、新政出台背景 二、新政要点细读 三、新政市场影响 四、新政市场预判 五、市场应对策略 Part 1 新政出台背景 当前宏观经济3大表现 1.今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长，而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍； 2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果； 3、2009年房价超越2007年高位并持续上涨，一线城市疯涨，高房价成为民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。 全国市场：2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势 09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年第1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09 年1季度上涨16％ 2010年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3% 一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55％ 二线城市：四大二线城市10年3月份与09年同期相比平均上涨47％ 苏州市场：去年房地产市场销售强力回暖，开发却相对放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 2009年土地供应中，居住用地供应522.30万方，商办用地175.35万方。同时2009年全年苏州商品房销售面积超过2000万方，其中商品住宅成交面积达940.44万平米，同比分别