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柑桔园价值评估方法探讨 李观华（广西农垦局 南宁530022） 柑桔是目前广西中北部主要的经济作物，其中相当部分为不同所有制农场、园艺场经营。随着改革的深化和生产经营需要，果园产权变更时有发生，部分农场要进行改制，对柑桔果园这类经营性资产须进行价值评估，但目前尚无成熟的评估方法。为此，我们结合广西垦区实际情况，对柑桔果园价值评定估算方法进行了探讨。 1 果园价值评估应考虑的几个因素 柑桔生产是投人再生产与自然再生产结合，加上市场条件影响和政策的完善。因此，对柑桔果园评估应考虑以下几个方面的因素： 一是果园的实际生产能力和市场经济条件下销售的实际收益，各地销售费用和缴交税费有差异。二是在正常的管理条件下，柑桔生产有大小年现象，加上市场价格预测困难，不易计算预期收益值。三是果园资产的形成有国有经营期间的投人，也有个人承包（包括其他形式经营）后个人的投人或增加投入部分。投资主体的构成、资产的形成和延续经营情况较为复杂。并且生产投人如肥料、农药、运输、人工费用等运营成本不断提高，产生了明显的价值贬值。四是现有投产的果园原单位面积投资额不一定等于重置价，复原重置成本与更新重置成本也有较大差异，而且生产周期长短随管理水平而异。如石碑坪农场的柑桔树龄一般为20年以上，农村农户种植的一般要少5～8年。现有果园投产年限也不一致，自然贬低值是客观存在。目前如石碑坪、良丰等农场相当部分果园折旧费提取已超过原值的50％。五是果园中现有树势、土壤、灌溉条件等的差异致使收益差别达到20％－100％。六是柑桔园中不同品种间产品收益差距大，大路品种与名特优新品种价差达扣％以上，现有的大路品种果园功能性贬值明显。七是柑桔果园的土地占用费（租金）以前从未在收益中列支过，按现有的改制政策，今后土地需向国家交占用费，而且土地级差也需合理体现。八是自然灾害如水灾等造成非人为的不可预见性损失。九是毁灭性病虫害，如黄龙病为害的种植区内。每年被毁果园达到3％－5％。 2 柑桔园价值评估的方法 根据国务院《国有资产评估管理办法》以及有关实施细则规定，结合柑桔生产的特点和经营现状，我们认为单纯选定管理办法中第二十三条所明确的评定估算方法中的收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法都不大适宜。拟参照《广西关于国家建设征用土地实施办法》第十五条第四项有关青苗补偿费规定，以及原林业部林策字[1991]177号《关于按照法律法规规定收取征占用地四项费用有关问题的通知》关于征收林木补偿费标准，并结合评定估算方法中的收益现值法，在确保评估价值不低于净值及国有资产不流失的原则下，提出如下评估方法： 柑桔果园以评估年度前4年实际社会平均单产和评估企业实际平均单产按3年计算收益总产量；以当地财政部门征收特产税计收的产品平均售价，或地方水果办认定的评估年度前4年社会平均销售单价和评估企业评估年度前4年实际平均销售单价计算单位面积的收益值。 计算面积以现在实有国有果园面积为准，职工个人投人建设果园以及自行更新补种扩种部分不应列人，对有受过水淹致使果园确有减产或出现过死树的果园面积不列人。 果园投人，由于不管果树长势、产量高低在相对统一的技术措施下其投人量是相对固定的。投人部分属于果园得以延续生产的基本条件，因此，不管是国有的或是职工个人的投人均应在评估中考虑减除。人工投入部分瓜以当地劳动部门统计的职工平均收入水平为准，每职工管理面积0．3－0．5hm2。 土地占用费暂按每666．7m2每年50－l00元考虑给予减除，土地级差另行制定标准。 价值评估计算公式为： 评估值= 单位面积3年收益值—同期投人值—同期土地占用费 根据果园生产能力和实际收获情况，在计算单位面积评估产量时拟将不同投产年限果园的单位面积基本产量乘以不同系数（温州蜜柑投产l－3年，4年，5－6年，7－12年，13－14年，15－16年，17－18年，19－20年的单产系数分别定为0．8，1.0，1. 12，1. 15，1. 10，l. 05，l．0，0．85）。 由于黄龙病为害致使果园面积逐年减少，因此，在确定计算面积时应在生产期余下的投产年限中每年减少3％的果园面积，但扣减年限不得超过8年。 3 计算公式、步骤及其说明 3．1 计算评估果园总收益值的方法和步骤 3．1．1 计算评估面积： （1）某投产年限果园实估面积S=某投产年限果园面积×{100％－[(20—投产年限)×3％]} （2）累加各投产年限果园实估面积得评估总面积。 3．1．2 单位面积评估产量： （1）计算收益值单位面积（每666．7m2）基本产量m=（农场所在地区单产+本垦区单产或被评估企业单产）/2 （2）某投产年限果园单位面积评估产量M=收益值单位面积基本产量m×该投产年限单产系数 3．1．3 计算评估果园的总收益值： （1）某投产年限果园评估收益值P=