第三章房地产估价-市场比较法.pptVIP

2008.2 第三章 市场比较法 * （九）估价结果 （十）估价小组组成与估价单位资格证书（略） 2008.2 第三章 市场比较法 * 六、应用市场比较法应注意的几个问题 1．使用市场比较法，首先就要找到与评估对象相类似的案例，而且要符合一定的要求。 2．需要修正的情况主要有：交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素的修正。这些修正要有客观依据并结合估价人员积累的经验来进行。 3．在确认估价结果时，还可采用其他估价方法对比较法评出的结果进行必要的矫正。 4．注意细节问题；如计量单位的统一等。 2008.2 第三章 市场比较法 * 例2：为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见表。在表中，交易情况比较中的正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正(负)值表示可比实例的区域因素和个别因素优(劣)于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外，假设2000年1月1日人民币与美元的市场汇价为8.5：1，2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为8.3：1；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1％，在2000年3月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5％。试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。 2008.2 第三章 市场比较法 * 2008.2 第三章 市场比较法 * 类似房地产 是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等方面相同或相似的房地产。 在市场比较法中，通常称此房地产为交易实例房地产，简称实例房地产或交易实例。 第三章 市场比较法 第三章 市场比较法 2008.2 第三章 市场比较法 * 第三章 市场比较法 一、市场比较法的概念 二、比较法的理论依据 三、市场比较法的适用范围和适用条件 四、市场比较法的操作步骤 五、应用举例 六、应用市场比较法应注意的几个问题 2008.2 第三章 市场比较法 * 一、市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值的一种方法。 2008.2 第三章 市场比较法 * 二、比较法的理论依据 其理论依据是经济学中的替代原理。市场上具有相同效用的商品获得相同的市场价格。 这一替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是趋于一致。 2008.2 第三章 市场比较法 * 三、市场比较法的适用范围和适用条件 市场比较法的适用范围 市场比较法的适用条件 2008.2 第三章 市场比较法 * 1.市场比较法的适用范围 适用于有广泛市场交易的房地产类型 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区 2008.2 第三章 市场比较法 * 2.市场比较法的适用条件 具备充足的市场交易资料 数量充足；资料可靠；质量保证。 具有丰富的估价经验 2008.2 第三章 市场比较法 * 四、市场比较法的操作步骤 （一）收集交易实例 （二）选取可比实例 （三）建立价格可比的基础 （四）进行交易情况修正 （五）进行交易日期修正 （六）进行区域因素修正 （七）进行个别因素修正 （八）综合评估，决定估价额 2008.2 第三章 市场比较法 * （一）收集交易实例 收集交易实例的途径 收集交易实例的内容 收集交易实例的整理与查证 2008.2 第三章 市场比较法 * 1.收集交易实例的途径 政府部门 房地产经纪人 信息服务 同行提供 传媒 其它途径 2008.2 第三章 市场比较法 * 2.收集交易实例的内容 一般来讲，每个交易实例都应包含以下内容： 交易价格及付款方式 交易日期； 坐落位置； 用途 土地状况，例如土地使用权剩余年限、开发程度、有无特殊的地质等； 建筑物状况，包括结构、装修、建筑风格、落成 日期等； 交易情况，是否正常交易等 交易双方情况； 2008.2 第三章 市场比较法 * 3.收集交易实例的整理与查证 将交易实例按地区或类型进行分类 建立交易实例库或资料中心，存于计算机中，方便日后使用 2008.2 第三章 市场比较法 * （二）选取可比实例 选取的可比实例一般应符合下列标准： 与委估房地产的用途相同 与委估房地产的建筑结构相同 与委估房地产的交易类型相同 交易实例必须为正常交易 交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近 处于委估房地产的同一供