御行中天项目开发思路汇报3.2.pptVIP

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商业秘密声明 本文内包含的资料属于个碧石建筑师和地产顾问的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对个碧石建筑师和地产顾问作投标之用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果个碧石建筑师和地产顾问有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 房地产调控力度加大,重点针对居住物业 住房限购 停贷加息 禁建别墅 停贷加息——加大购房压力 影响客户的购买决策,付款压力加大,提高购房门槛、购买更加慎重; 对于已持有多套房的投资客在多次加息后,资金压力更大,有出售房源的计划,以此缓解供房压力,市场二手货源将增多; 成为政府调控决心的预警信号,市场观望,投资者则保持更理性的购房态度。 禁建别墅 国家对于别墅类等低密度的房地产开发建设大方向上是禁止的,随着禁建别墅制度的完善、执行监管力度逐渐到位,别墅建设审批将一年比一年难,别墅项目的稀缺性将更加明显。 远郊项目特征小结 几个远郊板块中,阳宗海、澄江、安宁拥有较好的自然资源条件,具备发展旅游地产的先决条件。 大渔、阳宗海、澄江板块价格最高;安宁板块其次;昆曲板块价格相对较低: 价格的高低与项目自身资源条件、区位条件、规划定位相关; 大渔、阳宗海、澄江板块等区域因为有水的原因将成为昆明近郊最具潜力的旅游休闲度假胜地; 安宁板块距离昆明主城较近,拥有温泉资源,吸引大批开发商进驻,未来发展看好; 昆曲板块目前几个项目体量较小,难以形成高端大盘形象,价格相对较低; 昆曲板块随着区域规划的完善和发展,随着空港经济区的建成,有条件开发品质大盘,价格有一定上升空间。 远郊地广人稀,通过引入旅游度假项目、休闲运动(高尔夫)、商务会议、酒店等相关配套提升产品品质,吸引客户郊区置业。 关于营销组织的思考: 拉长销售周期,线下蓄客,多轮成交 项目销售目标全年回款5亿元,根据昆明低密度近年来销售情况看,低密度物业蓄客周期长,开盘成交量较低,成交金额极限一般在2亿元左右。项目处于陌生板块,营销难度较高,1—2次成交完成任务难度较大。 项目预计取证时间为9月,4个月内完成回款5亿目标风险较高。建议将销售周期延长,提前线下蓄客,非公开、半公开的通过营销活动等方式提前收取定金锁定客户。一方面能够有一部分提前回款,启动项目;一方面能够有效测试客户对项目价值、产品、价格的态度,从而有针对性的调整营销策略,价格策略;一方面初步建核,有利于后期客户口碑传播。 本案组价参数 项目整盘均价7000元/㎡。 组院面积较大,价格7000元/㎡,总价约200万元; 独栋类产品均价8566元/㎡,大独栋均价8500元/㎡,总价约220万元;小独栋均价8700元/㎡,总价控制在200万元以内; 联排类产品均价5851元/㎡,110㎡,116㎡产品主要用于上客,总价控制在60万左右,155㎡、160㎡产品总价控制在100万以内,182㎡产品舒适度较高,应与其他产品拉开价格差,价格在120万元以内。 推广体系 整合平面媒体 实用动态媒体 构建网络平台 把握人脉营销 组织精准活动 卖场日常工作 置业顾问培训:长期不定期举行,置业顾问时刻掌握最新政策、市场、项目动态。 常规接待:置业顾问将项目核心价值、产品信息传达给客户、获得客户信息; 客户信息反馈:置业顾问将客户重要信息反馈,集中整理、研究客户需求心理,需求变化,敏感点。 个碧石保障体系 昆明代理低密度项目最多公司 昆明代理高尔夫项目最多公司 拥有超过20万个活跃高端客户数据库 低密度项目推广最具经验的广告团队 生活方式营造包装专家 创造性整合地产各环节专业力量与资源,集项目定位和产品研发、景观设计、销售组织和管理、品牌整合推广、样板房与示范区设计和营造等5大专业于一体,是本土唯一具有地产全程服务能力和实操经验的专业地产顾问公司。 感谢贵公司给予此次提报机会,望与贵公司进行更深层次合作! 谢 谢! 标杆价值选择 项目的核心价值主要为高尔夫、规模优势、城市配套、别墅梦产品。 项目位于新区,周边多个规模接近的大型项目,同时推广容易产生同质化竞争,并且规模优势对消费者影响较弱; 城市配套设施是项目必须落实的基本居住条件,在目前不确定是否规划经营学校、医院等具有较强吸引力配套的前提下,城市配套属于必需品,不具备标杆产品突出性; 别墅梦产品目前集中在一期,后期产品可能发生方向性的变化,不能贯穿开发始终; 高尔夫产品对提升项目整体品质及产品价格具有很强拉动能力,物质层面能够带来大量优质绿化,形成独特景观,精神层面提高居住品质,居住其中能够满足客户需求体面心理,并且能够贯穿项目始终,具备成为标杆价值的条件。 目标任务分解 全年四次成交销售额8亿,回

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