房地产业税务稽查业务培训手册.ppt

主讲人简介 大连市地税局检查处 王友炎 联系电话电子邮件：wangyouyan4992@ 开发成本的检查： 第二节 成本的检查 销售成本的检查 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 　　（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品处理。 开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理： 　　（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 　　（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 第二节 成本的检查 检查中应把握以下几点 1.可售面积单位工程成本取决于核算对象开发总成本及可售面积。 2.核查开发成本中的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费记帐凭证，看是否已实际交纳或实际发生； 3.对分期开发的房地产项目，其各期开发成本中分摊的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否正确。 第二节 成本的检查 可售面积的检查 1.房地产建筑面积的种类 2.可销售面积的界定 3.可销售面积的检查 可售面积的检查 房地产建筑面积的种类 开发项目的建筑面积有很多种类，如：规划面积，施工面积，竣工面积，测绘面积，可销售面积，不可销售面积、合同面积等。 规划面积： 施工面积： 测绘面积： 可销售面积： 不可销售面积： 合同面积： 第二节 成本的检查 可售面积的检查 房地产开发企业在可售面积的税收处理上容易出现的问题： 一是不按竣工后测绘的面积，而是按规划面积或合同面积作为可售面积； 二是在结转成本时，故意加大已售的可售面积的数额，多转销售成本。 对虚假建安成本的检查 （1）虚假建安成本的取得方式 购买虚假发票，自行填开入帐； 与总承包商联手，虚立施工合同，虚开工程施工发票； 由关联企业施工，虚开工程施工发票； 挂靠施工企业，自行组织施工，虚列建安成本； 支付较低的费用，从核定征收的施工单位虚开发票； 与挂靠的无资质的分包商签订分包协议，取得挂靠方虚假发票； 施工单位虚开劳务发票、利用虚假资料向税务机关申请代开发票； 虚假建安成本的表现特征： 工程造价明显偏高； 项目完工，仍然有高额的应付未付款项； 借故不提供合同资料； 工程项目管理混乱，不能提供有关施工鉴证单据； 施工单位与发票开具、工程价款结算单位不一致； 签订总包合同，列支大宗自购的建造材料。等等。 内、外资房地产企业的税收差异 第十章 其它税种稽查方法 第一节 土地使用税 对房地产开发企业征收土地使用税的计税依据应包括与其不可分割的附属设施占地。即对住宅小区内的马路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均应征税。房地产开发企业在开发建设及出售不同期间土地使用税的纳税人和计税依据不同： 第一节 土地使用税 ①在开发建设期间，是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设始至开发建设项目完工（含竣工）止。在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。 ②在项目完工后至房地产全部出售期间，对未出售部分和已经出售部分，应合理分摊计算缴纳土地使用税。 财税[2006]18