沈阳瀚博皇家御湾项目整体定位（上）教程文件.ppt

沈阳瀚博皇家御湾项目整体定位与发展战略;目的与标准;*;本报告要解决的核心问题; 项目界定;*;项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总占地2700亩，容积率未定。;项目启动区占地约278.9亩，被规划路切割成相互呼应的四小块。;东侧临近道义大街，北临蒲河大道，地处沈北主流交通线交汇处；地块平整，南、西临近原有村屯。;项目紧邻城市级交通主干道，到市区车程约10分钟，附近有公交车站和地铁二号线出口，交通便利;项目南临蒲河道义景观带，目前正投资14.3亿元进行8.8公里景观改造，将成为美丽的生态景观走廊;*;2010，可怕的道义;2010，实至名归的道义;2010，渐至惨烈的道义;道义开发区位于沈阳北三环外，但与发展中的城市接壤，属于典型的“郊区城市”;道义利用与城市连接紧密的优势，承接了皇姑区的文教氛围，并依托大学城的建设形成了基本的生活配套设施;目前看，道义城市化程度仍不高，配套档次低，乡土气息重，人气仍显不足;从全市角度来看，道义区域房地产发展水平较低，但有明显的“价格洼地”效应;道义未来发展前景和机会导向分析;2007年12月7日，国家级改革试验区流产后，蒲河新城宏大规划搁浅，沈北收缩战线，确立道义“发展先导区”地位;道义规划“五横五纵”的干道网，结合京哈高铁、沈铁城际铁路以及地铁二号线形成立体化的交通体系;“新沈阳北站”重新定义“沈阳两小时生活圈”和“北部城市群”，必将引发一场伟大的革命;“新沈阳北站”2010年动工，并将与地铁二号线北延长线无缝接驳;沈铁城际铁路2013年全线贯通之后，道义对铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强;地铁一、二号线2013年全线贯通运营之后，从道义可以方便到达沈阳任何重要节点;“一桥三路”工程贯通之后，道义区域与母城交通将更方便快捷，时间大大缩短;东北“总部基地”项目启动后，将极大提升道义区域的产业积聚能力;华强“文化科技产业园”项目启动之后，将改变道义的区域属性，带动区域休闲产业链;道义发现温泉，唐都温泉度假村、九龙云天温泉酒店等项目共同构建区域休闲产业链;2010年，蒲河道义段8.8公里治理工作将全面启动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观;三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施;道义区域按沈阳“后花园”功能规划“五横五纵、两河五湖一园”的生态格局;碧桂园、雅居乐和香港置地、龙湖、荣盛等几大项目启动后更加强化道义区域的“后花园”属性;*;新区与超级大盘的“共振效应”;区域前景研究;我们研究了国内外区域发展的相似案例，据此判断道义区域未来的发展前景;天津·梅江南板块：天津生态居住区的典范;配合基础设施建设和区域环境整治，开发商有节奏的进入，不断提升区域价值;各项目的发展均依托梅江南的大区域价值，逐渐形成了天津的“富人区”;;梅江南模式下的房地产竞争模型;广州·华南板块：八大开发商共同进入，开创了中国房地产开发的大盘时代;八大开发商相互独立，仅仅依据市场状况确定开发节奏，政府丧失了对区域整体发展的把控能力;由于政府职能在整个开发过程中缺失，市政配套严重落后，导致后期住宅开发遭遇瓶颈;;各大开发商凭借各自的资源打造具有特色的核心竞争力，形成彼此独立的价值点;;华南模式下的房地产竞争模型;2006-7-26;经过近20年的耕耘，亦庄目前工业总产值约1500亿元；前十年亦庄发展产业，后十年发展房地产;2006-7-26;*;*;*;2006-7-26;2006-7-26;四种区域、四种模式、四种命运;城市发展的规律，人为不可逆转、不可超前道义与城市接壤，是“郊区城市化”的代表;案例借鉴启示;大盘良性发展，两个温床必有其一，道义属于杂交区。接壤但面积大，面积大但产业不足;道义的科学、可持续发展的“三驾马车”产业是软肋，受整个城市经济总量制约;区域前景研究;我们再来看道义的产业支撑，据此判断道义区域未来的发展前景;道义目前的产业基础薄弱，低端制造业产业园产值过低，无法形成高端客户基地;规划中的总部基地;总部基地的建设将全面改变沈阳、中国乃至东北亚的经济格局;总部经济对中心城市的五大效应，其中“产业乘数效应”“消费带动效应”最为关键;世界上最成功的迪斯尼度假区——东京迪斯尼乐园的发展分析;东京迪斯尼乐园对周边的带动效应;洛杉矶迪斯尼是世界上首个迪斯尼乐园于1955年开幕，2001年迪斯尼冒险乐园落成。 洛杉矶迪斯尼乐园位于洛杉矶下城东南40多公里的安纳罕市，距洛杉矶市中心20分钟车程距洛杉矶国际机场约40分钟车程。 两个主题乐园、三个酒店、一个迪斯尼市中心共同组成了占地约2.07平方公里，总投资达1700万美元的洛杉矶迪斯尼度假区。;洛杉矶迪斯尼乐园对周边的带动效应;香港迪斯尼乐园的发展分析;香港迪斯尼乐园对周边区域的带动效应;华强迪斯尼在安徽芜湖的成功实践