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事实租赁关系认定房屋买卖合同书 事实租赁关系认定房屋买卖合同书 篇一 : 名为房屋租赁实为房屋买卖的合同效力认定 名为房屋租赁实为房屋买卖的合同效力认定 : 中国法院时间 :20XX-07-10 邹永明 ( 浙江省宁波市江北区人民 法院 ) 【案情】 20XX 年 11 月 11 日, 原告王某与被告某公司签订《上邵 家园房屋安置 ( 租赁 ) 定金协议》 , 约定被告将建筑面积平方米的上邵家 园 11 幢 4 号楼 301 室房屋安置 ( 租赁 ) 给原告 , 安置 ( 租赁 ) 总价为 66 万 元, 定金 5 万元 , 备注内容“以上所选建筑幢号按施工编号为准 , 表内建 筑面积仅供参考 , 以现房实际为准”。该协议还约定付款方式、付款时 间、交付使用条件及日期等内容。原告于同年 向被告支付定金 11 月 11 日、 23 日分别 5 万元、首付款 10 万元。另查明 : 案外人某村经济合 作社为建设上邵家园小区房屋取得了国有土地使用权证、建设用地规 划许可证和建筑工程施工许可证 , 并授权被告对该房屋进行租赁经营管 , 理, 被告未取得该小区的商品房预售许可证和房屋权属证书。原告认为 被告出售房屋的行为违反了法律强制性规定 , 双方签订的合同无效 , 遂 向法院起诉 , 要求依法判决确认原告与被告签订的《上邵家园房屋安置 ( 租赁 ) 定金协议》无效 , 被告返还购房款 15 万元。 【评析】 1. 当事人所签协议的法律性质本案双方当 事人对于签订的《上邵家园房屋安置 质存在较大争议 : 一方认为是房屋买卖合同 ( 租赁 ) 定金协议》的法律性 , 一方则认为是房屋租赁合 1 / 49 事实租赁关系认定房屋买卖合同书 同。当事人对合同条款的理解有争议的 , 应当按照合同所使用的词句、 , 确定该 合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等 条款的真实意思。 笔者认为 , 从原、被告签订的《上邵家园房屋安置 ( 租赁 ) 定金协 议》的内容分析 , 应当认定为商品房预售合同的定金协议。商品房预售 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 , 并由买 受人支付定金或者房屋价款的行为。租赁合同是出租人将租赁物交付 承租人使用、收益 , 承租人支付租金的合同。本案虽然双方签订的协议 名为《上邵家园房屋安置 ( 租赁 ) 定金协议》 , 且在协议中也多次提到还 需签订“租赁协议” , 但该协议还约定了房屋基本状况、房屋销售方 式、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容 并且被告按照约定收取了定金和首付款 , 完全不符合房屋租赁合同的基 , 本特征。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》 ( 以下简称《解释》 ) 第五条规定 , 商品房的认购、订 购、预订等协议具备商品 房买卖合同的主要内容 , 并且出卖人已经按照约定收受购房款的 , 原、被告签订的《上邵家园 , 该协议应当认定为商品房买卖合同。显然 房屋安置 ( 租赁 ) 定金协议》更符合 商品房买卖合同的基本特征 议。 , 应认定为商品房预售合同的定金协 2 / 49 事实租赁关系认定房屋买卖合同书 2. 当事人所签协议的法律效力城市房地产管理法第四十五条规定 商品房预售应当符合下列条件 : 已交付全部土地使用权出让金 , , 取得土 地使用权证书 ; 持有建设工程规划许可证 ; 按提供预售的商品房计算 , 投 入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 定施工进度和竣工交付日期 , 并已经确 ; 向县级以上人民政府房产管理部门办理预 , 商品房预售实行许可证制 , 售登记 , 取得商品房预售许可证明。在我国 度, 即房地产开发商进行商品预售应当向房地产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证。房地产开发商进行商品房预售时应当向购房 者出示商品房预售许可证 , 而且售楼广告和说明书必须载明商品房预售 许可证的批准文号 , 未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售。 本案案外人某村经济合作社为推进省级示范村建设 居住条件 , 加快村民住宅小区建设 , 切实改善村民 , 与被告联合开发上邵村村民安置房 上邵家园小区 , 取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建筑 工程施工许可证 , 符合国家加快新农村建设的政策 , 又不违反法律、行 政法规的强制性规定。但建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证 的用地项目名称和工程名称明确显示是村民住宅小区 , 被告在尚 未取得商品房预售许可证和房屋权属证书的情形下以房屋租赁形 式对外出售房屋 , 不仅违反法律的强制性规定 , 违背联合开发村民住宅 , 因此 , 据 小区的合同目的 , 而且损害某村经济合作社和村民的合法权益 3 / 49 事实租赁关系认